Wybór nieruchomość – rynek wtórny
Zakup mieszkania czy domu to poważna inwestycja. Warto się do niej odpowiednio przygotować. Do wyboru mamy nieruchomości nowe oraz z drugiej ręki, czyli z rynku wtórnego, od którego zaczniemy.
Warto pamiętać, że kupując mieszkanie lub dom z drugiej ręki, nabywamy często coś co może mieć 20, 30, 40 i więcej lat. Utrzymanie takiej nieruchomości zazwyczaj więcej kosztuje ze względu na jej zaawansowany wiek oraz potrzebę remontów. W przypadku mieszkania czynsz często jest większy niż w przypadku nowego lokalu.
Niewątpliwym plusem nieruchomości z rynku wtórnego jest to, że kupujemy z reguły coś co jest “gotowe do wejścia”. Zazwyczaj także otoczenie takiej nieruchomości jest już zagospodarowane, są parki, zieleń, przedszkola, szkoły, sklepy itd.
Kupując używane mieszkanie lub dom do remontu powinno się sprawdzić, jaki jest ogólny stan budynku oraz stan instalacji w samym lokalu. Remonty używanych wnętrz mają to do siebie, że ciężko w 100% określić co tak naprawdę będzie do wymiany lub odnowienia, więc koszt prac może być trudny do oszacowania.
Należy także pamiętać, że zakup na rynku wtórnym wiąże się z dodatkowym, dużym kosztem w postaci podatku PCC w wysokości 2%. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, który uiszcza się u notariusza podczas podpisywania umowy końcowej przeniesienia własności. Ponadto mieszkania i domy z rynku wtórnego sprzedawane są często przez agencje nieruchomości, przez tak zwanych pośredników, co zazwyczaj wiąże się z kosztem prowizji rzędu około 2% od ceny nabywanego lokalu.
Wybór nieruchomość – rynek pierwotny
W przypadku zakupu nowej nieruchomości warto zwrócić uwagę na opinie o deweloperze, na to jak buduje i jak wyglądają jego poprzednie inwestycje.
Zdarza się, że kupujemy przysłowiową „dziurę w ziemi”. Taką nieruchomość możemy z reguły nabyć taniej lub po prostu wybrać tą o lepszych parametrach. Warto dokładnie przyjrzeć się planom wybranej nieruchomości, rozkładowi pokoi oraz możliwości aranżacji wnętrza. Kupując inwestycję w budowie deweloper powinien udostępnić nam prospekt informacyjny, w którym znajdziemy wiele ważnych danych.
Pamiętaj, że nieruchomość kupiona w ciekawej i dobrej lokalizacji, z dobrym dojazdem, będzie dla nas zarabiać w przyszłości, jej wartość będzie rosła. W przypadku gdy okolica jest niezabudowana, należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (gdy taki istnieje) i sprawdzić, co może powstać w przyszłości w otoczeniu danej inwestycji.
Co istotne, zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, co do reguły, nie wiąże się z dodatkowymi opłatami. W cenie jest już ujęty podatek VAT, brak jest podatku PCC. Wybierając mieszkanie lub dom w budowie dochodzi koszt podpisania umowy deweloperskiej u notariusza. Należy jednak pamiętać, że nowe nieruchomości są zwykle sprzedawane w standardzie deweloperskim, wymagającym wykończenia, a to pochłania czas i pieniądze, ale co ważne bank może to skredytować. Za kredyt możemy dokupić także miejsce postojowe, garaż, komórkę lokatorską itp.
Jaki wybrać poziom wkładu własnego?
Często spotykam się z pytaniem: jaki powinien być wkład własny do kredytu na zakup nieruchomości?
Obecnie mamy do wyboru dwie opcje tj. 10% lub 20% wkładu własnego. Minimalnie możemy zaangażować w zakup nieruchomości 10% swoich środków, lecz nie daje to dostępu do oferty wszystkich banków, w dodatku warunki kredytu nie są najlepsze. Optymalne jest posiadanie 20% wkładu własnego co otwiera nam drzwi praktycznie do każdego banku. Dodatkowo wybór ofert jest bardzo duży, a kredyt staje się tańszy.
Przypomnę, że udzielając kredytu na zakup mieszkania bank może skredytować także wykończenie lokalu oraz zakup garażu, miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej. Należy jednak pamiętać, że kredytując wymienione dodatki bank będzie naliczał wymagany wkład własny od całości inwestycji, czyli np. od sumy kosztów mieszkania, wykończenia i garażu.
Przeszkodą w zgromadzeniu odpowiedniego wkładu własnego są obecnie przede wszystkim wysokie ceny nieruchomości. Warto wiedzieć, że mieszkanie czy dom można wstępnie nabyć z 10% wkładem własnym. Następnie później, jeśli za kilka lat wartość nieruchomości wzrośnie, a w między czasie spłacimy w ratach jakąś część kapitału, możliwe będzie zrefinansowanie kredytu. W skrócie polega to po prostu na przeniesieniu kredytu do innego, tańszego banku z lepszą ofertą.
W przypadku, jeśli definitywnie nie dysponujesz gotówką, można posiłkować się wkładem własnym w innej formie. Jego rolę w niektórych bankach może pełnić np.:
– inna nieruchomość nieobciążona kredytem (mieszkanie, dom lub grunt),
– oszczędności zgromadzone na IKE lub IKZE,
– pożyczka na wkład własny z PPK,
– pożyczka od rodziny
Nieruchomość można także nabyć z pomocą programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, gdzie możliwe jest otrzymanie dopłaty do naszego wkładu, ale wymaga to spełnienia wielu warunków. Więcej o programie przeczytacie na moim Facebook-u https://www.facebook.com/kredytzekspertem oraz na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego
Jak wygląda proces kredytowy od podszewki?
- Procedura bankowa dla kredytu hipotecznego jest podzielona na kilka etapów:
Na wstępie należy wcześniej przeanalizować swoją zdolność kredytową, aby sprawdzić czy wybrana nieruchomość jaki i określone finansowanie są w naszym zasięgu. - Następnie warto przeanalizować z ekspertem kredytowym dostępne oferty banków oraz wybrać kilka najkorzystniejszych propozycji.
- Pamiętaj, że przed złożeniem dokumentów do banków należy wybrać i zarezerwować nieruchomość. Banki chcą wiedzieć co ma być celem kredytowania.
- Kolejny krok to skompletowanie dokumentów wymaganych w celu złożenia wniosków kredytowych. Potrzebne są m.in. dokumenty finansowe oraz te dotyczące nabywanej nieruchomości.
- Wkrótce potem składamy kompletną dokumentację do banków. Pozostaje czekać na pierwsze decyzje z banków.
- W międzyczasie banki wyceniają nieruchomość, którą chcemy kupić. Celem tego działania jest zabezpieczenie kupującego przed zakupem czegoś o mniejszej wartości, czy z wadą prawną lub techniczną.
- Na końcu następuje wydanie decyzji kredytowej, a my poznajemy finalne warunki kredytu, które można dodatkowo negocjować. Następnie pozostaje ostateczny wybór banku oraz podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie kredytu.
Mimo, że cały proces kredytowy omówiłem w 7 punktach to jest on złożony i czasem długotrwały. Warto to wszystko omówić wcześniej na spotkaniu, ustalić Twoje potrzeby oraz szczegóły działania w celu uzyskania kredytu na jak najlepszych warunkach.
Analiza ofert i wybór banku.
Wiedząc jak przebiega proces kredytowy i mając wybraną konkretną nieruchomość, kolejny krok to złożenie wniosków kredytowych do banków, oczywiście poprzedzony analizą ofert kredytu.
Ostatni trudny okres pokazał, że koszt kredytu może się zmieniać, że może wzrosnąć rata oraz koszt całkowity do spłaty. Pewnym rozwiązaniem jest stałe oprocentowanie, ale nie zawsze będzie to dobry wybór.
Warto tutaj skorzystać z porady eksperta kredytowego, który wybierze najlepsze oferty z kilku banków oraz dokona analizy kredytowej dla każdego konkretnego przypadku.
W każdym z banków kredyt hipoteczny będzie miał inny koszt – oferty należy przeanalizować pod względem wielu parametrów, w tym: marży bądź wysokości oprocentowania stałego, prowizji za udzielenie, prowizji za wcześniejszą spłatę, kosztów ubezpieczeń, kosztów dodatkowych, itd. Wszystko to warto zestawić z własnymi możliwościami, oczekiwaniami, jak również okresem realnej spłaty.
Na przykład w przypadku zamiaru spłaty kredytu w okresie krótszym niż 10 lat, ważniejszy od marży będzie koszt prowizji za udzielenie i ogólno rozumiane koszty początkowe. Powinno się zwrócić uwagę na zminimalizowanie kosztów dodatkowych. Natomiast jeśli zamierzamy spłacać kredyt przez 25 czy 30 lat najistotniejsza przy wyborze oferty będzie marża banku lub poziom oprocentowania stałego.
Po wyborze ofert można składać wnioski kredytowe, najlepiej do kilku banków jednocześnie wraz z kompletem dokumentów. Następnie pozostaje czekać na pierwsze, pozytywne decyzje kredytowe.
Podpisanie umowy kredytowej.
Czym w ogóle jest umowa kredytowa? To rodzaj dokumentu – umowy pomiędzy bankiem, a kredytobiorcą, na podstawie której pierwsza strona udostępnia do dyspozycji drugiej określoną sumę pieniędzy. Co do zasady dzieli się na dwie części. Pierwsza zawiera indywidualne warunki np. wysokość prowizji, marży, okres spłaty oraz kwotę kredytu. Druga część opisuje ogólne warunki umowy.
Umowa kredytu hipotecznego zazwyczaj ma formę pisemną.
Każda umowa powinna obejmować m.in. takie informacje jak:
– podstawowe dane kredytobiorcy,
– kwota kredytu, jego rodzaj i cel kredytowania,
– okres kredytowania,
– termin i sposób otrzymania pieniędzy przez kredytobiorcę,
– koszty kredytu,
– harmonogram i zasady spłaty,
– sposób naliczania odsetek i zabezpieczenia kredytu,
– konsekwencje zaprzestania spłaty kredytu.
Każdy bank posiada wzór umowy kredytowej zatwierdzony przez Komisję Nadzoru Finansowego. Taka umowa, jej zapisy, muszą być zgodne z prawem. Co do zasady bez zgody KNF bank lub kredytobiorca nie powinien zmieniać treści wzoru umowy.
Zanim podpiszesz dokumenty, należy dokładnie je przeczytać i przeanalizować. Bank powinien wcześniej udostępnić wzór umowy kredytowej, abyśmy mogli się z nią na spokojnie zapoznać. Warto zrobić to w towarzystwie eksperta kredytowego, który odpowie na wszystkie pytania oraz wyjaśni zawiłości dokumentu.
Uruchomienie kredytu
Jeden z ostatnich etapów na drodze do zakupu nieruchomości na kredyt to samo uruchomienie środków z banku.
W przypadku zakupu nieruchomości w budowie od dewelopera, po podpisaniu umowy kredytowej, a następnie dostarczeniu warunków do uruchomienia można zlecać wypłatę kredytu. W przypadku zakupu mieszkania czy domu na rynku wtórnym, po podpisaniu umowy kredytowej zawiera się tzw. umowę przyrzeczoną w obecności notariusza. Jest to umowa, na podstawie której dochodzi do przeniesienia własności na kupującego. Następnie po spełnieniu pozostałych warunków do uruchomienia bank wypłaca kredyt. Jakie to mogą być warunki? Bank poprosi nas m.in. o okazanie dowodu na to, że wpłaciliśmy określony wcześniej wkład własny. W zależności od konkretnej instytucji finansowej mogą pojawić się również inne, dodatkowe wymogi. Obligatoryjne jest m.in. ubezpieczenie nieruchomości. Bank może także wymagać np. spłaty innych, posiadanych wcześniej kredytów.
Często spotykam się z pytaniem: ile dokładnie trwa uruchomienie kredytu hipotecznego? Jest to zależne od jego rodzaju oraz od zasad konkretnego banku. Zazwyczaj kwota kredytu jest przelewana do kilku dni, po dostarczeniu ostatnich wymaganych dokumentów. Im szybciej wywiążemy się z tego zadania, tym szybciej kredyt zostanie uruchomiony. W normalnej sytuacji bank przelewa środki jeszcze tego samego dnia, ale czasem trwa to dłużej.
Akt notarialny
Akt notarialny to umowa przeniesienia własności nieruchomości, wymagająca wizyty u notariusza. Kupując nowe mieszkanie lub dom od dewelopera warunkiem zrealizowania umowy jest m.in. uregulowanie należności na poczet zakupu, czyli wpłacenie całej kwoty określonej w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej. Efektem podpisania aktu notarialnego jest przeniesienie prawa własności.
W przypadku zakupu lokalu na rynku wtórnym zazwyczaj najpierw podpisujemy akt notarialny, a dopiero później płacimy za nieruchomości.
Po podpisaniu aktu notarialnego formalnie stajecie się właścicielami nowego lokum.
Akt notarialny jest sporządzany przez notariusza na bazie dostarczonych dokumentów. Według nich należy określić stan prawny nieruchomości, dokładną lokalizację oraz wszelkie uprawnienia czy zobowiązania związane z danym lokalem.
Poza tymi informacjami prawidłowo skonstruowany akt musi zawierać m.in.: dane osobowe podmiotów biorących udział w transakcji, dzień, miesiąc, rok i miejsce sporządzenia aktu, informacje o kancelarii notarialnej, oświadczenia stron, stwierdzenie o odczytaniu, przyjęciu oraz podpisaniu dokumentu, wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także podpisy osób biorących udział w sporządzeniu aktu notarialnego.
Podsumowanie
Zakup własnej nieruchomości to zazwyczaj inwestycja naszego życia. Co więcej nowe lokum nabywane z pomocą kredytu zwiększa dodatkowo skalę wyzwań. Warto przygotować się odpowiednio do tego zadania, poświęcić czas, aby finalnie nieruchomość jak i kredyt w pełni spełniły nasze oczekiwania. Pamiętaj, że można na mnie liczyć na każdym etapie tego procesu, na moją pomoc w wyborze odpowiedniego kredytu, odpowiedniej oferty. Odpowiem na wszelkie pytania oraz cierpliwie przeprowadzę każdego przez cały proces pozyskiwania kredytu. Z moją pomocą to naprawdę nie jest trudne.