Wybór odpowiedniej działki

W momencie kiedy decydujemy się na budowę wymarzonego domu, wybór odpowiedniej działki jest ważnym etapem procesu inwestycyjnego. Podczas poszukiwania idealnego miejsca należy zwrócić uwagę na:
Lokalizacja – jak daleko pracy, sklepów czy punktów usługowych położona jest dana działka. Dla wielu z nas idealne będzie połączenie zielonej, spokojnej okolicy z łatwym dojazdem do kluczowych ciągów komunikacyjnych i pełnej infrastruktury.
Media w działce – czy wodę, prąd, kanalizację i gaz można łatwo doprowadzić do planowanego domu? Warto zwrócić uwagę na to, czy podczas ich doprowadzania nie będzie trzeba przekopywać się przez czy pod drogą gminną lub czyjąś działką (jest to zazwyczaj utrudnione). Obecność mediów, jak i ich lokalizację można sprawdzić na https://mapy.geoportal.gov.pl
Pamiętajcie, że brak mediów wydłuża załatwianie formalności i generuje dodatkowe koszty.
Droga dojazdowa – do działki trzeba przecież jakoś dojechać. Droga dojazdowa może być gminna lub prywatna. W drugim przypadku zadbajcie o formalności związane z użytkowaniem takiego dojazdu w formie współwłasności lub służebności.
Uwarunkowania przestrzenne – przed podjęciem decyzji o kupnie, należy również sprawdzić zagospodarowanie terenu. Takie informacje znajdują się zazwyczaj na stronach gmin. Najłatwiej je znaleźć wpisując w Google nazwę miejscowości + plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jeśli dla działki nie ma stworzonego planu zagospodarowania powinno się wystąpić o warunki zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę. Warunki zabudowy wydaje np. wójt, burmistrz lub prezydent miasta. WZ-tka lub miejscowy plan określają m.in. co możemy zbudować na wybranej działce, w jakim procencie może być ona zabudowana, jakiej wysokości może być budynek itd.
Rozmiar i kształt – będzie miał wpływ na parametry planowanego domu, miejsc postojowych oraz ogrodu. Należy pamiętać, że istnieją pewne zasady dotyczące tego, jak duża musi być działka, aby można na niej wybudować dom. Jedną z takich wytycznych jest warunek, aby nowy budynek był oddalony co najmniej cztery metry od granic działki sąsiadów. W przypadku jeśli działka jest wąska może to mocno ograniczać możliwości jej zabudowy. Po drugie w gminach, które są intensywnie zabudowywane często spotykamy się z tzw. współczynnikiem zazielenienia terenu, który wskazuje jaki procent działki można zabudować. Wlicza się w to budynki, ale także i podjazdy, chodniki z kostki brukowej czy betonu. W tym przypadku wybór działki oraz możliwości jej zabudowy powinno się przeanalizować z architektem.
Obciążenia – należy sprawdzić czy działka ma “czystą” hipotekę, ponieważ warto wiedzieć co kupujemy. Zaznaczam jednak, że zakup działki obciążonej kredytem to nie problem, banki skredytują taki cel, więc nie jest to przeszkodą nie do przejścia.
Otoczenie – warto „zwiedzić” tereny wokół działki i zbadać czy np. w najbliższej okolicy nie jest prowadzona jakaś uciążliwa działalność gospodarcza. Trzeba również zwrócić uwagę na to, czy nieruchomość nie znajduje się na terenie zalewowym lub objętym ochroną konserwatora zabytków, ewentualnie np w otulinie parku krajobrazowego. Takie “smaczki” mogą generować ograniczenia w zabudowie działki.
Pochylenie – działka, na której jest duży spadek, może wymagać wykonania głębszych fundamentów lub nawiezienia dużej ilości ziemi, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Nasłonecznienie – to, ile naturalnego światła dociera do poszczególnych części działki może mieć wpływ np. na koszty ogrzewania domu w sezonie zimowym. Warto zwrócić uwagę na to, czy działki nie zacieniają np. duże drzewa lub budynki.

Jaki projekt domu wybrać?

Wyboru projektu domu dokonujemy zazwyczaj na podstawie rzutów poziomych pięter, rzutów elewacji, przekrojów poprzecznych oraz wizualizacji. Ważna jest umiejętność czytania tego typu dokumentacji. W przypadku jeśli trudno idzie nam np. rozczytanie rzutów nieruchomości, warto poprosić o pomoc architekta.
Wybór projektu może być trudny, a dodatkowo często dochodzi dylemat: projekt gotowy czy indywidualny?
Niewątpliwą zaletą projektów gotowych jest ich duża dostępność, szeroki wybór oraz szybki proces otrzymania dokumentacji projektowej. Kupno gotowego projektu jest tańszym rozwiązaniem, jednak często wymaga to dopasowania, zmian pod nasze konkretne potrzeby czy wymagania. Zwykle dopłaca się także za adaptację projektu domu, który trzeba po prostu wpasować w naszą działkę. Wybór projektów w internecie jest jednak na tyle duży, że zazwyczaj można wybrać coś ciekawego.
W przypadku projektu indywidualnego, możemy dowolnie kształtować formę, przestrzeń i dopasować budynek do naszych potrzeb, biorąc przy tym pod uwagę walory działki, ukształtowanie terenu i poziom nasłonecznienia. Przygotowanie odpowiedniej dokumentacji może trwać jednak długo w tym przypadku.
Powinno się także odpowiedzieć na pytanie o samą nieruchomość: dom parterowy czy piętrowy?
Zaletą domu parterowego jest m.in. łatwa dostępność wszystkich pomieszczeń, brak schodów i bezpośrednie połączenie z ogrodem, który staje się częścią domu. Z kolei budując dom piętrowy, można zmieścić większy metraż na mniejszej działce oraz oddzielić przestrzeń dzienną od nocnej.
Na co jeszcze zwrócić uwagę? Należy przemyśleć jaką powierzchnię powinny mieć najważniejsze pomieszczenia, czyli: salon, kuchnia, sypialnia, łazienka. Po przeanalizowaniu tych kryteriów, łatwiej dopasujecie projekt do swoich potrzeb.
W obecnych czasach bardzo ważne jest, aby zwrócić uwagę na koszt wybudowania domu. Można powiedzieć, że są projekty tanie i drogie w budowie. Na przykład duże przeszklenia, czy po prostu duże okna kosztują więcej niż te klasyczne. Podobnie jest z dachem, prosty dwuspadowy dach będzie tańszy od rozbudowanego, wielospadowego. Należy to wszystko przemyśleć, aby w przyszłości koszty budowy nie przekroczyły zaplanowanego przez nas budżetu.

Kredyt na budowę, a wkład własny

Budowa własnego domu to marzenie wielu osób. Jednocześnie taka operacja wiąże się między innymi z dużymi wydatkami i potrzebą dodatkowego finansowania. Rozwiązaniem tego problemu zazwyczaj jest kredyt na budowę domu. W wielu aspektach różni się on od kredytu zaciąganego na zakup nieruchomości.
Kredyt hipoteczny na budowę domu możemy zaciągnąć zarówno przed jej rozpoczęciem, jak i już w jej trakcie. W tym miejscu muszę podkreślić, że warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego na budowę domu jest posiadanie wkładu własnego.
Minimalna wysokość naszego wkładu to obecnie 10%, choć optymalnie jest posiadać 20%. Co ważne, wkładem własnym nie zawsze musi być gotówka. W przypadku kredytu na budowę domu standardowo naszym wkładem jest działka, pod warunkiem, że jej hipoteka nie jest obciążona kredytem. W celu oceny wysokości wkładu potrzebna będzie wycena nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wycenia dla banku jej obecną oraz przyszłą wartość po zakończeniu budowy. Sama wycena jest realizowana przez bank lub na nasze zlecenie już w trakcie starania się o kredyt.
Alternatywnymi formami wkładu własnego do kredytu na budowę domu mogą być m.in.: dotychczasowe środki włożone w budowę nieruchomości, a zatem także koszty poniesione na roboty budowlane lub zakup materiałów. Obecnie można także skorzystać z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, programu stworzonego dla osób nie posiadających wkładu własnego do zakupu nieruchomości czy budowy domu.
Co ważne, na moment składania wniosków o kredyt nasz wkład własny nie musi być w całości zainwestowany w budowę. Możemy poinformować bank ile naszych środków dodatkowo włożymy w budowę lub jakie prace dodatkowo wykonamy przed samym uruchomieniem kredytu. Co ważne bank będzie oczywiście chciał skontrolować plac budowy przed wypłatą kredytu. To wszystko jest osiągalne, należy tylko trzymać się założonego harmonogramu budowy.

Jak określić kwotę kredytu na budowę domu?

Ustalenie kwoty kredytu hipotecznego na budowę domu nie jest łatwym zadaniem, a jest bardzo ważne. W bankach obecnie możemy pożyczyć do 90% docelowej wartości nieruchomości, choć lepszą ofertę kredytu otrzymamy jeśli będzie to max 80%.
Jak zatem określić kwotę kredytu na budowę?
Po pierwsze warto wiedzieć, że z kredytu możemy zbudować kompletny dom od podstaw do stanu do wejścia, czyli łącznie z wykończeniem wszystkich pomieszczeń, a w tym kuchni, łazienki itd. Z kredytu możemy wykonać dodatkowo m.in. zagospodarowanie terenu wokół domu, ogrodzenie, a także np. wybudować osobny garaż zewnętrzny.
Chcąc otrzymać kredyt na budowę domu niezbędny będzie spis prac – kosztorys, który pozwoli na oszacowanie wydatków związanych z budową. Szczegółowy kosztorys kupuje się zazwyczaj razem z projektem budowlanym. Omawiany spis prac ma przedstawić całkowity koszt budowy naszego domu w rozbiciu na prace do wykonania z własnych środków oraz tych z kredytu. Kosztorys ma także określić jakie w ogóle prace chcemy wykonać, czy np. za pieniądze z kredytu powstanie stała zabudowa kuchni, przyłącze gazu czy też nie.
Banki stosują przeliczniki określające minimalny koszt budowy metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu w danym okresie. Ma to zapobiec wzięciu zbyt niskiej kwoty kredytu. Wszystko po to, aby uniknąć sytuacji, w której zaciągnięta w banku kwota nie wystarczy na dokończenie budowy naszego domu. Jest to bardzo ważne zwłaszcza teraz, kiedy ceny materiałów budowlanych są wysokie. Omawiane przeliczniki bankowe nie są jednak zbyt wyśrubowane, mimo to stanowią swoisty zawór bezpieczeństwa blokujący nas przed popełnieniem błędu w wycenie prac.
Dodam, że na tym etapie naprawdę wskazana jest rozmowa z profesjonalistami, a w tym z architektem, kierownikiem budowy, firmami budowlanymi oraz ekspertem kredytowym. Każda z tych osób pomoże określić koszty budowy, a im lepiej przepracujesz etap przygotowań do inwestycji tym sprawniej przejdziesz przez samą budowę.

Jakie dokumenty będą wymagane?

Lista dokumentów może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości i źródła Twoich dochodów. Dokumenty dzielimy na te dotyczące samej budowy oraz na dokumenty finansowe potwierdzające nasze dochody. W pierwszej kolejność banki weryfikują nasze finanse, aby sprawdzić czy udzielenie kredytu hipotecznego w określonej kwocie jest w ogóle możliwe.
W przypadku umowy o pracę lub umów zlecenia i o dzieło będą to:
– zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu,
– wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie,
Natomiast, gdy mowa o działalności gospodarczej, dokumenty do kredytu będą obejmować:
– PIT za ostatni rozliczony rok
– podsumowanie wyników za ostatni pełny rok oraz ten obecny (książka przychodów i rozchodów / ewidencja przychodów itp.)
Po przeanalizowaniu naszych dochodów, jeśli oczwyiście decyzja będzie pozytywna, bank przejdzie do oceny nieruchomości. W tym celu potrzebne będą:
– prawomocne pozwolenie na budowę
– projekt budowlany oraz projekt zagospodarowania terenu zatwierdzony przez urząd
– wypis oraz wyrys dla działki z rejestu gruntów
– wypis z miejscowego planu zagospodarowania dla działki lub warunki zabudowy
– akt własności działki
– aktualny dziennik budowy
Wymienione powyżej dokumenty to absolutne minimum, aby bank przyjął nasz wniosek kredytowy. Na każdym etapie możemy zostać poproszeni o dodatkowe wyjaśnienia – dokumenty, które będą niezbędne do wydania ostatecznej decyzji kredytowej.
Co ważne, składając wniosek o kredyt, bank zazwyczaj wymaga od nas kompletu dokumentów, zarówno finansowych jak i tych dotyczących samej budowy.

Składanie dokumentów do banków?

Bardzo ważne jest, aby nie ograniczać się do wyboru tylko jednego banku. Składając wnioski do kilku różnych podmiotów minimalizuje się ryzyko nieotrzymania kredytu. Nawet jeśli bank wyda decyzję pozytywną, nie musi ona spełniać naszych oczekiwań. Warto więc zapewnić sobie możliwość skorzystania z innych ofert.
Proces wydawania decyzji kredytowej przez bank jest złożony i może trwać długo w zależności od koniunktury na rynku. Bank musi przeanalizować nasze dochody, historię kredytową, koszty budowy, wartość nieruchomości itd. Wiele spraw może zatem pójść nie po naszej myśli. Pamiętajcie również, że wydanie decyzji pozytywnej nie musi oznaczać przyznania kredytu. Banki bardzo często stawiają dodatkowe warunki do podpisania umowy oraz uruchomienia kredytu. Czasem zdarza się, że są to niestety warunki nie do spełnienia. Zaznaczam, że nie zależy mi na tym, aby Was straszyć, sprawy o których piszę wynikają po prostu z mojego doświadczenia. Myślę więc, że warto ustrzec przed tym przyszłych kredytobiorców.
Składając dokumenty do kilku banków po prostu zwiększamy swoje szanse na otrzymanie finansowania w takiej formie i na takich warunkach jak zakładaliśmy. W przypadku jeśli będziemy mieli problem z przyznaniem kredytu, można przyjąć, że w ilości złożonych wniosków jest gwarancja, że gdzieś jednak otrzymamy decyzję pozytywną. To wszystko pod warunkiem, że wnioski zostały złożone jednocześnie do kilku podmiotów.
Składając dokumenty do banków należy pamiętać również o tym, aby posiadać wypełniony kosztorys budowy. To rozpiska wszystkich etapów budowy domu, wraz ze wskazaniem ich kosztów. Ma ona na celu oszacowanie jaka kwota jest potrzebna do ukończenia budowy. Warto wziąć pod uwagę, że większość banków zakłada określone minimalne koszty wybudowania 1 metra kwadratowego budynku. Każdy bank posiada inny wzór kosztorysu, niektóre z nich są dość rozbudowane, a inne stanowią jedynie oświadczenie dotyczące kosztów budowy. Nie obawiaj się jednak kosztorysu, ponieważ pomogę Ci go właściwie przygotować.

Jak wygląda budowa domu za kredyt i jego rozliczanie?

Kredyt na budowę domu wypłacany jest w transzach. Bank nie uruchomi kolejnej części kredytu, jeśli nie udokumentujemy zgodnego z kosztorysem wykorzystania poprzedniej transzy. Sposób weryfikacji jest zróżnicowany:
– Większość instytucji stosuje inspekcję, rzeczoznawca lub po prostu pracownik banku odwiedza budowę i sprawdza postęp prac budowlanych, które są następnie wyceniane.
– Zdarza się, że banki oczekują przedstawienia dokumentacji fotograficznej, która potwierdzi wykonanie określonych prac na naszej budowie. W tym przypadku zazwyczaj wysyła się zdjęcia budowy na określony adres mailowy banku.
– Poniesione koszty możemy udokumentować także fakturami, ale jest to już bardziej nasz wybór niż decyzja banku.
Dopiero po zweryfikowaniu właściwego, zgodnego z harmonogramem wykorzystania środków uruchamiana jest kolejna transza kredytu. Z tego powodu ważne jest, aby wypłaconą kwotę wydawać zgodnie z ustalonym planem. Nie powinno się np. kupować z kredytu elementów dachu, gdy jesteśmy na etapie wylewania fundamentów.
Co ważne, kredyt wypłacany w transzach jest tak samo oprocentowany jak kredyt hipoteczny uruchamiany jednorazowo, ale jego spłata wygląda inaczej. Do momentu wypłacenia ostatniej transzy lub zakończenia budowy spłacamy jedynie odsetki od sumy przelanych transz. Można zatem powiedzieć, że rata kredytu rośnie razem z budowanym domem. Co ważne odsetki płacone w czasie budowy nie zwiększają kosztu kredytu. To są te same odsetki, które i tak byśmy zapłacili. Po prostu w czasie budowy nie spłacamy rat kapitałowych. Należy to traktować jako udogodnienie, ponieważ budowa domu jest czasochłonna i kosztowna, więc to ważne, że nie wymaga się od nas spłacania od początku pełnej raty kredytu.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na budowę domu jest tematem obszernym i złożonym. Samą budowę jak i kredyt powinno się dobrze zaplanować. Im lepiej przepracujemy ten etap tym sprawniej pójdzie organizowanie kredytu oraz późniejsza budowa. Ważne jest, aby wnioski kredytowe złożyć do kilku banków, po prostu dla bezpieczeństwa. Nie każdy bank musi finalnie chcieć udzielić nam kredytu, nie każdy udzieli go na dobrych warunkach oraz zgodnie z naszymi założeniami co do kwoty, okresu itp. Należy pamiętać, że dopiero decyzja ostateczna określa warunki, kwotę oraz kształt kredytu. Mimo wszystko nie należy obawiać się kredytu hipotecznego na budowę, ponieważ jest to narzędzie, które pomoże spełnić Twoje marzenia. Pamiętaj, że zawsze możesz liczyć na moją pomoc w załatwieniu wszelkich formalności.