Skip to main content Skip to search

Archives for Marzec 2018

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Kredyt hipoteczny na budowę domu to dość obszerny temat. Sama budowa domu oraz przygotowania do niej są dość złożone, wymagają dużo czasu i poświęcenia. Oczywiście można kupić gotowy dom z rynku wtórnego lub od dewelopera, ale pewnie też będzie wymagał remontu czy wykończenia. Budując własny dom od podstaw mamy wpływ na każdy aspekt z nim związany, możemy wybrać projekt, który najbardziej spełnia nasze oczekiwania, może wybierać materiały do budowy, które nam odpowiadają, możemy decydować o wszystkim co związane z budową od a do z.

Budowa domu może nie jest łatwa, ale na pewno daje satysfakcję, że powstał dzięki nam lub naszymi rękami. Nie każdy natomiast może pozwolić sobie na budowę domu z własnych środków, wtedy z pomocną ręką może przyjść nam kredyt hipoteczny, za który kupimy działkę, wybudujemy dom, a na koniec jeszcze go wykończymy. Czasem spotyka się budowy prowadzone kilka lub nawet kilkanaście lat z odkładanych pieniędzy, ale czy to dobre rozwiązanie? Czy nie lepiej skorzystać z kredytu zbudować dom szybciej, wprowadzić się wcześniej, a potem odkładać na wcześniejszą spłatę kredytu? Wybór należy do was, a ja postaram się rozjaśnić i przybliżyć temat kredytu hipotecznego na budowę domu.

Przymierzając się do budowy domu powinniśmy wiedzieć jak on ma wyglądać, jaką ma mieć powierzchnię i jakie ma mieć wymiary. Projekt domu można znaleźć w internecie lub można wybrać także u lokalnego architekta. Określając jednak wcześniej co chcemy zbudować będziemy wiedzieli jaka działka będzie nam do tego potrzebna. Inaczej jest w sytuacji gdy mamy już działkę, wtedy pozostaje dopasować do niej projekt domu, który po prostu na niej się zmieści.
Kredytowanie budowy domu można ugryźć na kilka sposobów, wszystko zależy od tego czy mamy już działkę czy musimy ją dopiero kupić. Banki posiadają w ofercie kredyty łączone, czyli takie na zakup działki i budowę domu jednocześnie. Jest to jeden kredyt, który wypłacany jest etapami. Najpierw dostajemy pieniążki na zakup wybranej działki, potem mamy kilka miesięcy na zdobycie pozwolenia na budowę. Kredyt na budowę domu jest wypłacany w momencie, gdy pozwolenie jest już prawomocne. Na taką budowę mamy maksymalnie 36 miesięcy od momentu wypłaty kredytu na zakup działki i w tym okresie należy zdobyć pozwolenia oraz wybudować dom.

Drugim rozwiązaniem jest osobny kredyt na zakup działki i osobny na budowę domu. Jeżeli nie zależy nam na czasie lub są inne powody możemy kupić działkę za kredyt, następnie postarać się o pozwolenie na budowę i dopiero później przystąpić do kredytu na budowę domu. Jest to rozwiązanie, które daje nam więcej czasu i większą wolność, ale może narazić nas na koszty. Bank, który udzieli nam kredytu hipotecznego na działkę nie musi udzielić kredytu na budowę domu lub może zaproponować po prostu słabe warunki. Problemem jest to, że nie można mieć kredytu hipotecznego w jednym banku na działkę, a w drugim na budowę domu. Działka i dom po wybudowaniu będą w świetle prawa jednością i będą posiadać jedną księgę wieczystą. Kredyt hipoteczny polega na tym, że bank wpisuje się w księdze wieczystej i ją obciąża kwotą kredytu. Nie może być tak, że dwa banki będą obciążać tą samą księgę wieczystą, banki po prostu nie zgadzają się na to. Inaczej jest gdy kupimy działkę na przykład za kredyt gotówkowy, wtedy nie jest wymagany wpis do księgi wieczystej, więc nie ma tego problemu, ale jest to droższe rozwiązanie. Tak czy inaczej jeśli nie posiadamy funduszy na zakup działki bank może skredytować zakup.

Jeśli natomiast chcemy mieć tani kredyt na budowę domu powinniśmy mieć działkę lub kupić ją z własnych środków. Działka jest traktowana jako wkład własny do kredytu i jeśli jej wartość jest odpowiednia to bank nie powinien wymagać od nas już większej kwoty wkładu. Sytuacja idealna to taka gdy wartość działki stanowi więcej niż 20% kosztu całej inwestycji związanej z budową domu. W takiej sytuacji będziemy mieć dostęp do pełnej palety kredytów z dobra ofertą w każdym banku.

Przejdźmy teraz do sedna sprawy, czyli do kredytu hipotecznego na budowę domu. Kredyt na budowę otrzymamy, gdy będziemy w posiadaniu kompletu dokumentów do rozpoczęcia budowy.

Nie wspominając o działce należy posiadać:
– projekt budowlany
– projekt zagospodarowania terenu
– prawomocne pozwolenie na budowę
– dziennik budowy
– aktualny wypis i wyrys dla działki z rejestru gruntów
– aktualny plan zagospodarowania przestrzennego dla działki
– kosztorys budowy domu
– akt własności działki

Jest to komplet dokumentów, które będą nam niezbędne do starania się o kredyt na budowę domu. Bank udzielając nam takiego kredytu chce być pewny, że posiadamy komplet dokumentów, a budowę możemy zacząć w każdej chwili.
Składając wniosek do banku o kredyt na budowę musimy wiedzieć jaka kwota będzie nam potrzebna, aby wybudować dom. W tym celu banki wymagają od nas prostego kosztorysu, który najczęściej składa się z ponad 20 elementów domu, a ich wykonanie należy wycenić. Oczywiście każdy projekt budowlany zawiera kosztorys, lecz banki wymagają przygotowania swojego odrębnego kosztorysu na ich druku, który zazwyczaj nie jest większy niż jedna strona A4. Wszystko to ma na celu, abyśmy sami przeliczyli i przemyśleli jaką kwotę potrzebujemy, aby budowę skończyć w całości. Co ważne bank udzieli nam kredytu na dom pod warunkiem, że doprowadzimy jego stan do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Warte uwagi jest, iż banki dla bezpieczeństwa stosują swoje przeliczniki i nie udzielą nam kredytu mniejszego niż 2 000 PLN na jeden metr powierzchni użytkowej lub inaczej, powierzchni mieszkalnej domu. Przykładowo jeżeli dom ma 100 metrów powierzchni mieszkalnej kredyt nie będzie mógł być mniejszy niż 200 000 PLN, chyba że już coś wybudowaliśmy za swoje środki, na przykład stan zero lub fundamenty, wtedy bank odliczy ten koszt od kwoty kredytu.

Zakładając, że mamy zgormadzone już dokumenty w komplecie, możemy składać wnioski do wybranych banków. Wskazane jest, aby nie ograniczać się tu do jednego banku, ponieważ ryzyko nie udzielenia kredytu jest spore. Składając wniosek o kredyt na budowę domu bank musi sprawdzić wiele elementów, a im ich więcej tym większe jest ryzyko, że coś pójdzie nie tak. Potrzebna jest wycena działki oraz wycena domu po wybudowaniu go w całości. Na tym etapie analityk w banku może poprosić o zwiększenie wkładu własnego, może nie zaakceptować działki jako zabezpieczenia kredytu lub może stwierdzić, że należy zwiększyć kwotę kredytu na budowę domu. W dodatku analityk musi sprawdzić nas, naszą zdolność oraz historię kredytową. Nawet jeśli bank wyda decyzję pozytywną odnośnie kredytu to nie musi ona spełniać naszych oczekiwań. Zdarza się, że decyzje posiadają warunki, których nie da się lub nie chce się spełnić np. wymóg zwiększenia kwoty kredytu. Złożenie kilku wniosków na raz daje nam gwarancję, że gdzieś ten kredyt dostaniemy na godnych warunkach. W dodatku, gdy jedne banki wydają decyzje kredytowe sprawnie inne ociągają się w nieskończoność co też może mieć wpływ na ostatecznych wybór banku. Kilka złożonych wniosków kredytowych powinno nam zapewnić bezpieczeństwo i możliwość wyboru w finalnych ofertach banków.

Uważam, że jednak nie należy przerażać się ilością banków, dokumentów, procedur itd., ponieważ nie jest to takie straszne, a ja chętnie z Państwu pomogę.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze kilka ważnych aspektów związanych z kredytem hipotecznym na budowę domu.

Kredyt hipoteczny na budowę domu zazwyczaj wypłacany jest w transzach
Wypłacanie kredytu w transzach jest spowodowane tym, że bank chce kontrolować budowę i trzymać pieczę nad wydawaniem przez nas pieniędzy na poszczególne etapy. Bank zatem dzieli udzieloną kwotę kredytu na transze, gdzie najczęściej kwota pierwszej transzy nie przekracza 50% obecnej wartości działki z ewentualnie już wybudowaną częścią nieruchomości. Wypłacane transze są zazwyczaj rozliczane na podstawie kosztorysu, który składa się razem z wnioskiem o udzielenie kredytu. Jeśli wykonamy już prace za pieniądze z pierwszej transzy bank będzie to chciał zweryfikować, a warunkiem wypłaty kolejnej transzy kredytu na budowę będzie rozliczenie prac już wykonanych. Co ważne prace należy wykonywać zgodnie z harmonogramem, więc jeśli bank wypłaci nam na przykład 50 000 PLN na 4 konkretne etapy budowy to należy tylko te prace wykonać. Nie powinno się wyprzedzać harmonogramu budowy ponieważ bank może wtedy obciąć kwotę udzielonego kredytu, jeśli stwierdzi że udało nam się coś wykonać np. za swoje pieniądze. Jeżeli zatem zależy nam na wykorzystaniu pełnej kwoty kredytu powinniśmy budować zgodnie z harmonogramem budowy. Tak jak wspomniałem przed wypłatą kolejnej transzy kredytu bank będzie chciał rozliczyć to co już zbudowaliśmy, więc wyśle inspektora który to zweryfikuje. Po pozytywnej kontroli, która zazwyczaj jest płatna około 200 PLN, bank wypłaca kolejną transzę i można kontynuować budowę. Inspektorem może być rzeczoznawca, który na etapie wnioskowania o kredyt wyceniał naszą działkę, więc warto z taką osobą jak to się mówi złapać dobry kontakt. Banki raczej nie stosują już rozliczania transz na podstawie faktur, dom budujemy najczęściej metodą gospodarczą, gdzie faktury nie są wymagane. Transze na budowę zazwyczaj wynoszą maksymalnie około 100 000 PLN. Co ważne mimo, że podpisujemy z bankiem umowę na określoną kwotę kredytu nie musimy jej w całości wykorzystać. Każdy bank ma w tym zakresie swoje procedury, ale warto o tym wiedzieć. Budowa oczywiście musi być zakończona w ustalonym w umowie kredytowej terminie, ale jeśli nie będziemy chcieli wypłacić na przykład ostatniej transzy kredytu to bank nas do tego nie zmusi.
W czasie budowy spłacamy tylko odsetki od wypłaconej kwoty kredytu
Taka forma spłaty kredytu to pewne ułatwienie, które powoduje, że w okresie kiedy nasz dom dopiero powstaje nie trzeba spłacać od razu pełnej raty za cały kredyt. Zawsze płacimy ratę od uruchomionej kwoty kredytu, czyli za to co bank np. przelał na nasze konto. Kredyt może wynosić na przykład 400 000 PLN, ale jeśli bank wypłaci na nasze konto tylko 100 000 PLN to od tej kwoty zapłacimy ratę kredytu, a w dodatku będą to tylko same odsetki do czasu zakończenia budowy. Jeśli bank wypłaci kolejną transzę na budowę, na przykład kolejne 100 000 PLN to rata wzrośnie. Dopiero w momencie wypłacenia pełnej kwoty kredytu będziemy mogli zacząć spłacać kapitał i wtedy rata będzie już na docelowym poziomie.
Kredyt na wykończenie domu
Bank chętnie udzieli nam kredytu praktycznie na wszystko co związane z budową domu. Jeśli prócz samej budowy chcemy wykończyć dom za kredyt to bank powinien nam to skredytować. Oczywiście wiąże się to z tym, że należy posiadać odpowiednią zdolność kredytową, aby bank mógł nam pożyczyć większą kwotę. Kredyt na wykończenie jest tak samo rozliczany jak kredyt na budowę domu. Zazwyczaj nie potrzebne są faktury, a wszystko jest rozliczane na podstawie kosztorysu, który składamy do banku razem z wnioskiem o udzielenie kredytu.
Co ważne bank skredytuje wszystko co będzie stałym elementem wykończenia domu, czyli wszelkie prace wykończeniowe oraz stałe zabudowy kuchni lub np. szafy wykonane na wymiar. Bank natomiast nie będzie chciał oficjalnie skredytować elementów takich jak RTV, AGD, czy drobne meble. Specjalnie użyłem słowa oficjalnie, ponieważ jeżeli za udzieloną kwotę kredytu uda nam się wykonać wszystkie prace z kosztorysu i kupić jeszcze np. RTV i AGD to bank nie będzie nam robił z tym kłopotu. Jeżeli nie starczy nam natomiast pieniędzy na zakup drobnych sprzętów wyposażenia pozostaje kredyt konsumencki.
Maksymalny czas trwania budowy
Kredyt na budowę domu zostanie udzielony maksymalnie na 36 miesięcy i to pod warunkiem, że nasza zdolność kredytowa na to pozwoli. 36 miesięcy, czyli 3 lata to okres samej budowy, a sam kredyt może być rozłożony w czasie np. na 30 lat. Jak już wspominałem bank chce trzymać pieczę nad budową naszego domu, a im szybciej go zbudujemy tym szybciej dom będzie stanowił pełne zabezpieczenie kredytu. Dla banku dom nie wykończony lub nie oddany do użytkowania to nieruchomość trudniejsza do sprzedania w razie takiej potrzeby.
W dodatku nie ma co ukrywać, że 36 miesięcy to dość długo, a przy sprawnie pracującej ekipie dom można wybudować tak naprawdę w kilka miesięcy. 36 miesięcy to zatem okres maksymalny na budowę domu. Co ważne czas budowy należy określić już w momencie składania wniosków kredytowych do banków i warto to przemyśleć. Powinno się podać dla bezpieczeństwa trochę dłuży czas budowy niż planujemy, warto mieć kilka miesięcy rezerwy.
Jeśli zatem planujemy zakończyć budowę w ciągu roku to dla bezpieczeństwa można plan prac rozpisać na 18 miesięcy. Jeśli prace skończymy szybciej będziemy mogli zacząć spłacać kapitał wcześniej.

Podsumowując kredyt hipoteczny na budowę domu to obszerny i złożony temat, ale nie jest to niewykonalne. Budowę domu jak i kredyt trzeba dobrze rozplanować, należy się do tego dobrze przygotować, ponieważ im więc pracy włożymy w przygotowania tym sprawniej pójdzie organizowanie kredytu jak i sama budowa. Jak wspominałem wnioski kredytowe należy złożyć do kilku banków, aby mieć alternatywę i bezpieczeństwo. Nie każdy bank będzie chciał nam udzielić kredytu, nie każdy bank będzie chciał to zrobić finalnie na dobrych warunkach. Należy pamiętać, że dopiero decyzja ostateczna określa warunki, kwotę i kształt kredytu, wcześniej to tylko wirtualna oferta, która potwierdzi się jeśli bank oceni nas pozytywnie. Kredytu oraz całego procesu nie należy się obawiać, ponieważ z moją pomocą nie będzie to trudne. W tym artykule starałem się przybliżyć i rozjaśnić problemy związane z kredytem hipotecznym na budowę domu, a w razie dodatkowych pytań zapraszam do kontaktu.

Read more

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Dokładnie 22 lipca 2017 roku weszła w życie nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która określa nowe warunki wcześniejszej spłaty kredytów. Wcześniej niektóre banki stosowały opłatę za wcześniejszą spłatę przez pierwszych kilka lat kredytu. PKO BP posiadało opłatę za całkowitą wcześniejszą spłatę przez cały okres kredytowania. Teraz zostało to jednak unormowane dzięki Unii Europejskiej i opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu mogą być pobierane tylko przez pierwsze 3 lata trwania kredytu hipotecznego. Dodatkowo część dużych banków zniosła takie opłaty całkowicie i kredyt możemy nadpłacać bez prowizji od początku.

Należy jednak zwrócić uwagę, że może pojawić się koszt aneksu do umowy kredytowej, niezależnie czy nadpłata nastąpi w ciągu pierwszych 3 lat kredytu czy w okresie późniejszym. Aneks do umowy może być wymagany w przypadku, kiedy po wykonaniu nadpłaty kredytu hipotecznego zmieni się wysokość raty. Rata kredytu nie ulegnie zmianie, gdy kredyt zostanie nadpłacony od końca, a dokładnie gdy nadpłacony będzie kapitał ostatnich rat kredytu. Wtedy okres kredytowania skraca się odpowiednio, a rata pozostaje cały czas na tym samym poziomie, aneks nie powinien być wtedy wymagany. Jeśli natomiast przez nadpłacanie chcemy zmniejszyć ratę i zostawić ten sam okres kredytu to wtedy może pojawić się potrzeba podpisania aneksu do umowy kredytowej, co może się wiązać z kosztem rzędu 100, czy 200 PLN – zależnie od banku. Jeżeli więc przez nadpłacanie chcemy zmniejszyć ratę kredytu to lepiej nadpłacać kredyt większą kwotą raz na jakiś dłuższy czas, aby dodatkowo nie ponosić kosztów aneksów do umowy zbyt często.

Wybieranie banku przez pryzmat kosztów wcześniejszej spłaty może mieć sens jeśli planujemy nadpłacić kredyt znaczą kwota w ciągu pierwszych 3 lat. Należy też zwrócić uwagę że nawet, jeśli bank posiada prowizję za nadpłatę kredytu to jest to maksymalnie ok. 3%  od nadpłacanej kwoty. Przy nadpłacie kredytu hipotecznego kwotą rzędu 10 000 PLN zapłacimy zatem 300 PLN prowizji, więc nie jest to dużo. Jednak gdy będziemy chcieli nadpłacić kredyt kwotą 100 000 PLN czy 200 000 PLN to już opłata za wcześniejszą spłatę może być znaczna.

Przy okazji należy zwrócić uwagę na to, iż nadpłacanie kredytu powoduje zmniejszenie kosztu odsetkowego kredytu hipotecznego. Nadpłacamy zawsze tylko i wyłącznie kapitał, więc jeśli wpłacimy ekstra do banku pewną kwotę to od tej sumy zostaje proporcjonalnie anulowana pewna suma odsetek. Przykładowo jeśli mamy kredyt na 30 lat to jedna pożyczona złotówka kapitału generuje nam około 0,62 PLN odsetek przy oprocentowaniu kredytu rzędu ok. 3,6%. Jeśli zatem nadpłacimy kredyt hipoteczny kwotą 10 000 PLN będzie odpowiednio anulowane około 6 200 PLN odsetek. W ten sposób możemy łatwo zniwelować koszt kredytu zwłaszcza, że aktualnie większość banków nie pobiera już opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Warto brać więc pod uwagę koszty wcześniejszej spłaty kredytu w momencie, gdy planujemy jego rychłe nadpłacanie. Jednak jeśli kredyt bierzemy na długi czas i chcemy płacić raty regularnie co miesiąc bez nadpłacania to myślę, że wybór banku przez pryzmat kosztu całkowitego kredytu jest bardziej opłacalny.

Read more