Skip to main content Skip to search

kredyt hipoteczny

Czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Własne mieszkanie lub przytulny dom to marzenie wielu osób. By je zrealizować, najczęściej trzeba posiłkować się kredytem hipotecznym. Jednak nie każdy może sobie na niego pozwolić. I nie mamy na myśli tylko zdolności kredytowej. Równie poważną barierą jest wkład własny. Co zrobić, gdy na koncie brakuje oszczędności, a na kredyt hipoteczny na mieszkanie w Krakowie nie może czekać? Podpowiadamy, jak otrzymać kredyt bez wkładu własnego.

Od 2014 r. zasady związane z otrzymaniem kredytu hipotecznego reguluje tzw. Rekomendacja S, wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Określa ona minimalny poziom wkładu własnego, który od 2017 r. wynosi 20%. W praktyce, przy obecnej sytuacji rynkowej i cenach mieszkań oraz materiałów budowlanych, kwota ta może oscylować w granicach 25-90 tys. zł. Niektóre banki oferują np. kredyt hipoteczny w Krakowie z wkładem własnym na poziomie 10%, ale jest to kosztem wyższego oprocentowania.

Kredyt na mieszkanie w Krakowie – co może być wkładem własnym?

Wkład własny nie musi funkcjonować jedynie w postaci gotówki. Jego rolę mogą pełnić np. inne nieruchomości. To rzadko spotykane w przypadku osób młodych, ale jeśli posiadamy już mieszkanie lub jakąkolwiek inną nieruchomość, banki czasem zgadzają się, by traktować ją jako wkład własny. Może być to także nieruchomość należąca do naszych bliskich, jednak wtedy właściciel nie tylko musi przyjąć wpis do hipoteki, ale czasem i przystąpić razem z nami do kredytu. Gdy chcemy zbudować dom, kredyt w Krakowie czy dowolnym innym mieście możemy otrzymać z wkładem własnym w postaci posiadanej już działki. W takim przypadku jej wartość musi być potwierdzona przez rzeczoznawcę.

Kredyt hipoteczny Kraków – darowizna lub środki z emerytury jako wkład własny

Oszczędności niewystarczające na wkład własny można zastąpić lub uzupełnić także darowizną otrzymaną od bliskich. Nie polecam brania pozabankowych pożyczek, by wnieść wkład własny do kredytu hipotecznego np. na dom w Krakowie. Pamiętajmy, że darowizna w ramach zerowej grupy podatkowej po złożeniu w urzędzie skarbowym deklaracji SD-Z2 nie podlega opodatkowaniu.

Jeśli przyszły kredytobiorca zdecydował się wcześniej na otwarcie konta emerytalnego IKE lub IKZE i zgromadził na nim już pewne środki, bank może zaliczyć je na poczet wkładu własnego. Warto podkreślić, że środków tych nie trzeba wypłacać – będą one jedynie zabezpieczone przez bank do czasu spłaty przez kredytobiorcę kwoty kredytu odpowiadającej wkładowi własnemu.

Kredyt hipoteczny na dom w Krakowie a inne formy wkładu własnego

Środki zgromadzone na remont domu lub mieszkania również mogą zostać uznane jako wkład własny. W takim przypadku na wartość nieruchomości złoży się jej cena oraz kosztorys planowanych prac. Podobnie jest z kosztami poniesionymi na roboty budowlane lub zakup materiałów budowlanych. Kilka banków zgodzi się również na przyjęcie jako wkład własny do kredytu na mieszkanie w Krakowie różnicy pomiędzy wyceną nieruchomości a faktyczną ceną zakupu. Ta opcja wymaga skorzystania z usług rzeczoznawcy, choć trzeba podkreślić, że banki i tak zazwyczaj wymagają wniesienia 10% wkładu w gotówce.

Read more

Zakup mieszkania za kredyt hipoteczny

Na pewnym etapie życia przychodzi moment kiedy chcemy opuścić rodzinny dom i zamieszkać w swoich własnych czterech kątach. Często zdarza się, że przez wiele lat wynajmujemy mieszkanie, ale zazwyczaj w końcu przychodzi moment kiedy podejmujemy decyzję o zakupie własnej nieruchomości. Wynajmując mieszkanie z reguły płacimy więcej niż mogłaby wynosić rata kredytu hipotecznego, w dodatku w wielu przypadkach spłacamy czyjś kredyt zamiast płacić raty za swoje mieszkanie. Jeśli tylko nasza sytuacja finansowa na to pozwala to zakup własnego mieszkania jest na pewno dobrym pomysłem. Jak to się mówi swoje to swoje, a kupowane mieszkanie należy traktować jako skarbonkę, z której kiedyś będziemy mogli odzyskać pieniążki. Mieszkanie po latach można sprzedać i kupić nowe, większe lub dom. Mieszkanie można też traktować jako lokatę kapitału na naszą emeryturę, kiedy będziemy mogli je wynajmować i czerpać z tego dodatkowe zyski. Na pewno jest to zakup na długie lata, ale nieruchomości to podstawa inwestowania, więc warto to przemyśleć i podjąć odpowiednie kroki.

Krok 1 – wybór odpowiedniej nieruchomości

Zakup mieszkania to poważna inwestycja i warto się do tego przygotować oraz odpowiednio przyłożyć. Warto pamiętać, że zakup mieszkania to swoista lokata na przyszłość, im lepiej je kupimy tym lepiej zwróci nam się to w przyszłości. Na rynku dostępnych jest wiele mieszkań, jest w czym wybierać, choć żeby znaleźć perełkę trzeba trochę poszukać. Do wyboru mamy mieszkania nowe oraz mieszkania z drugiej ręki, czyli z rynku wtórnego. To jaką nieruchomość wybierzemy może mieć wpływ na koszty utrzymania naszych czterech kątów przez kolejne długie lata. Warto zwrócić uwagę, że kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nabywamy często coś co ma już 30, 40 i więcej lat. Utrzymanie takiej nieruchomości może kosztować ze względu na jej zaawansowany wiek oraz potrzebę remontów. Lata 70, 80, 90 nie były zbyt szczęśliwe dla budownictwa mieszkaniowego, często budowało się szybko i ze słabej jakości materiałów. Stan tych budynków oraz opanowanie przez spółdzielnie mieszkaniowe powoduje, że czynsz może być znacznie większy niż w przypadku nowego mieszkania. Natomiast niewątpliwym plusem nieruchomości z rynku wtórnego jest to, że kupujemy je z reguły gotowe do wejścia, więc nie trzeba ich długo wykańczać jak w przypadku nowych mieszkań. Zazwyczaj także otoczenie kupowanej nieruchomości jest już zagospodarowane, są parki, przedszkola, szkoły itd. Pytanie jaki jest stan tego otoczenia i czy jest to wszystko odpowiednio utrzymane. Jeżeli kupujemy używane mieszkanie do remontu należy sprawdzić jaki jest ogólny stan budynku, jaki jest stan instalacji itd. Remonty używanych mieszkań mają to do siebie, że ciężko określić co tak naprawdę trzeba będzie wymienić czy odnowić, więc koszt remontu może być ciężki do określenia.

W przypadku zakupu nowego mieszkania warto zwrócić uwagę na opinie o deweloperze, na to jak buduje i jak wyglądają jego poprzednie inwestycje. W dodatku zależnie od koniunktury na rynku bywają okresy, że kupuje się dziurę w ziemi lub mieszkanie w budowie, do którego nie możemy wejść i go obejrzeć. Warto zatem przyjrzeć się planom kupowanej nieruchomości, rozkładowi czy możliwości umeblowania. Deweloper powinien udostępnić nam prospekt informacyjny, gdzie będziemy mogli przyjrzeć się doświadczeniu dewelopera, obejrzeć plany  osiedla, mieszkania oraz otoczenia. Powinno się zwrócić uwagę na sąsiadów budynku, w którym kupujemy mieszkanie, ponieważ jeżeli obok są niezabudowane tereny to w przyszłości może coś na nich powstać co może być uciążliwe dla nas. Może na przykład przysłonić nam widok lub ograniczyć dopływ promieni słonecznych. W internecie możemy  sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, jeżeli taki istnieje dla danej okolicy. Powinniśmy znaleźć tam informacje, które nakreślą nam co może powstać, co może być zbudowane w przyszłości w otoczeniu naszej inwestycji. Kupując nowe mieszkanie należy także brać pod uwagę to, że mieszkanie będziemy musieli wykończyć i warto mieć na uwadze, że to kosztuje czas i pieniądze.

Podejmując decyzję o wyborze mieszkania warto wiedzieć, że zakup mieszkania wiąże się także z dodatkowymi kosztami. Nie płacimy tylko za samo mieszkanie, ale także ponosimy m.in. koszt podatków lub prowizji w różnych formach. Zakup na rynku wtórnym wiąże się z dodatkowym kosztem w postaci podatku PCC w wysokości 2%. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych i płacimy go u notariusza podczas podpisywania umowy ostatecznej przeniesienia własności. W przypadku zakupu nowego mieszkania w cenie nieruchomości jest już zawarty podatek VAT, więc dodatkowo nic nie dopłacamy.

Ponadto mieszkania z rynku wtórnego sprzedawane są w większości przypadków przez pośredników, co wiąże się zazwyczaj z dodatkowym kosztem prowizji, którą musimy zapłacić agencji nieruchomości. W dużych miastach ciężko niestety znaleźć mieszkanie oferowane bezpośrednio przez właściciela, a rynek jest opanowany przez pośredników. W mniejszych miastach wygląda to inaczej i łatwiej kupić mieszkanie bezpośrednio bez dodatkowych opłat.

Tak czy inaczej niezależnie czy kupujemy nowe mieszkanie czy z rynku wtórnego wymaga to poświęcenia czasu i uwagi.  Wybór powinien być przemyślany, a pod przysłowiową lupę należy brać wiele czynników. Dobry wybór mieszkania przyniesie nam zysk w przyszłości, a samą nieruchomość należy traktować jak inwestycję na długie lata.

Krok 2 – finansowanie zakupu nieruchomości

Zakup mieszkania to zazwyczaj koszt kilkuset tysięcy złotych, często jest to jeden z największych wydatków w naszym życiu, więc warto się do tego odpowiednio przyłożyć. Zakup możemy sfinansować z własnych środków lub z kredytu. Należy pamiętać, że kredytując zakup nieruchomości także należy zaangażować środki własne. Obecnie banki wymagają minimalnie 10% wkładu własnego, choć większy wkład to lepsze warunki kredytu. Warte podkreślenia jest to, że bank udzielając kredytu na zakup może skredytować także wykończenie mieszkania oraz zakup garażu, miejsca postojowego czy komórkę lokatorską. Po raz kolejny podkreślę, że wybierając bank wskazane jest złożenie wniosków kredytowych do kilku instytucji finansowych dla bezpieczeństwa, ale także dlatego aby móc poznać decyzje ostateczne banków, które określają finalne warunki kredytu dla nas. To czym banki się reklamują to tylko oferta, która dopiero potwierdzi się w przypadku pozytywnej oceny. Należy także podkreślić, że każdy bank inaczej obliczy naszą zdolność kredytową, więc jeśli nie jest ona u nas zbyt wysoka lub jeśli jest na pograniczu to tym bardziej należy się zabezpieczyć i złożyć kilka wniosków, ponieważ nie wszędzie możemy otrzymać potrzebną nam kwotę kredytu hipotecznego. Po raz kolejny dodam także, że oferta po decyzji ostatecznej banku nie musi być zbieżna z ofertą wstępną. Część banków nie jest nawet w stanie określić jak taka oferta powinna dla nas wyglądać, ponieważ jest ona określana dopiero po przeprowadzeniu wnikliwej analizy. Warto zwrócić uwagę także na czas wydawania decyzji kredytowej przez banki, ponieważ nie każdy potrafi się określić w ciągu ustawowych 21 dni roboczych. Bywa , że proces starania się o kredyt hipoteczny potrafi się przeciągać w nieskończoność i to z wielu różnych powodów, często niezależnych od nas.

Należy pamiętać, że kredyt hipoteczny to zazwyczaj zobowiązanie na długie lata, a im lepiej przyłożymy się do wyboru banku tym lepiej na tym wyjdziemy w przyszłości. Oczywiście kredyt zawsze można przenieść do innego banku, ale po pierwsze nie wiemy, czy będzie ku temu okazja w przyszłości, a po drugie powinno się nam to opłacać, ponieważ sama zmiana dla zmiany nie ma sensu. Przenosząc kredyt powinniśmy mieć realny zysk w postaci niższego oprocentowania.

Jeżeli zakup nieruchomości chcemy sfinansować z kredytu powinniśmy mieć już wybrane mieszkanie oraz podpisaną umowę, przy czym umowa rezerwacyjna czy przedwstępna wystarczy do złożenia wniosków do banków o kredyt hipoteczny. Docelowo do decyzji ostatecznej lub do podpisania umowy kredytowej powinniśmy mieć podpisaną umowę deweloperską w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym umowa deweloperska nie obowiązuje, wystarczy umowa przedwstępna, i co ważne, nie jest wymagana umowa w postaci aktu notarialnego. Dopiero umowa przenosząca własność musi być podpisana u notariusza niezależnie czy kupujemy nowe mieszkanie czy z rynku wtórnego.

Krok 3 – procesowanie wniosków kredytowych

Samo procesowanie wniosków kredytowych powinno trwać nie dłużej niż 21 dni roboczych, jednak banki bardzo szybko nauczyły się omijać narzucone ustawą terminy. Część banków prosi najpierw o wysłanie wniosku kredytowego na decyzję przedwstępną w formie elektronicznej. Sprawdzane jest wtedy czy wniosek jest kompletny, czy jest zdolność kredytowa itd. Dopiero po pozytywnej decyzji przedwstępnej bank prosi o wysłanie wniosku papierowego. Następnie od momentu wpływu dokumentów do banku zaczyna upływać magiczne 21 dni, a wydaje się że powinni liczyć ten czas już od pierwszego dnia wpływu wniosku do banku. Sposobów ominięcia ustawy jest wiele, banki szybko poradziły sobie z narzuconymi terminami, a nam klientom niestety pozostaje grzecznie czekać na decyzję pozytywną. Standardowo jeżeli bank nie ma wiele pytań to procesowanie wniosku kredytowego trwa od 4 do 6 tygodni i na tyle należy się nastawić. Jeżeli natomiast wniosek nie będzie kompletny lub będzie dużo dodatkowych pytań, dużo wyjaśnień to czas procesowania dokumentów zapewne się wydłuży. Tak czy inaczej dobrze się uzbroić w cierpliwość i zaczekać, aż wypowiedzą się wszystkie banki, żeby móc porównać finalne oferty.

Warto wiedzieć, że bank kredytujący zakup mieszkania zawsze będzie chciał wycenić nieruchomość, potwierdzić jej stan prawny i fizyczny. Wszystko to dla naszego bezpieczeństwa, ponieważ kupowana nieruchomość będzie stanowić zabezpieczenie naszego kredytu hipotecznego i bank chce, aby jej stan był właściwy. W celu wycenienia nieruchomości będzie potrzebny między innymi numer księgi wieczystej i umowa zakupu. Wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości trafiają do rzeczoznawcy, który następnie udaje się na oględziny mieszkania. Po wszystkim przygotowywany jest operat szacunkowy z wyceną mieszkania, który następnie trafia do banku. Jeśli mieszkanie posiada jakąś wadę bank może odmówić udzielenia kredytu na taką nieruchomość. Może się też zdarzyć, że instytucja finansowa uzna, że mieszkanie nie jest warte tyle ile za nie płacimy co spowoduje obcięcie kwoty kredytu.

Krok 4 – umowa kredytowa

Gdy już wybierzemy bank z najlepszą ofertą przychodzi czas na podpisanie umowy kredytowej. Co ważne wydana przez bank decyzja kredytowa jest ważna zazwyczaj 30 dni, a nie podpisanie umowy w z bankiem w tym terminie spowoduje anulowanie decyzji banku. Podpisując umowę z bankiem należy zwrócić uwagę czy jej zapisy są zgodne z warunkami decyzji kredytowej. Należy pamiętać, że umowa kredytu hipotecznego jest oparta o jeden ogólny wzór w danym banku. Sama treść umowy nie jest tylko wymysłem banku, lecz musi być zatwierdzona przez komisję nadzoru finansowego KNF. Wszelkie jej zapisy muszą być zgodne z prawem i nie mogą wprowadzać nas w błąd, choć nie ma co ukrywać, że prawniczy język umów jest wielu nam obcy i niezrozumiały. Umowa stanowi zbiór praw i obowiązków, które dla obu stron ustalają ogólne warunki i zasady postępowania. Jeżeli kredyt jest spłacany regularnie to bank specjalnie się nawet nami nie interesuje, ale jeśli pojawia się problem wtedy właśnie zapisy umowy wchodzą w życie. Chodzi głównie o to, aby z każdą drobnostką strony umowy nie musiały iść do sądu, lecz aby większość spraw można było szybko rozstrzygnąć dzięki zapisom i aktom prawnym w niej zawartym. Umowę kredytową podpisujemy zazwyczaj z pracownikiem banku po wcześniejszym ustaleniu terminu. Podczas podpisywania pracownik banku powinien omówić jej zapisy, tak abyśmy podpisywali ją świadomie i z pełnym zrozumieniem. W razie czego, gdy po podpisaniu umowy kredytowej pojawią się jakieś znaki zapytania, jakieś niejasności zawsze można ją wypowiedzieć i zazwyczaj można to zrobić w terminie do 30 dni od jej podpisania. W ostateczności jeśli umowa kredytowa jest już dawno podpisana, a zachowanie banku nas niepokoi zawsze można przenieść kredyt hipoteczny do konkurencji. Taki proces zwany jest refinansowaniem kredytu. Warto wiedzieć, że razem z umową kredytową podpisujemy szereg innych dokumentów i są to różnego rodzaju regulaminy, oświadczenia, umowy rachunku ROR do kredytu, tabele opłat i limitów itd. W umowie kredytowej jest zapisana marża banku i warunki jej utrzymania przez cały okres kredytu, i to jest niezmienne. Mogą natomiast zmieniać się opłaty za prowadzenie rachunku ROR, czy inne opłaty związane z kredytem. Warto zatem trzymać rękę na pulsie i czytać korespondencję z banku, aby być na bieżąco z ewentualnymi zmianami i móc na nie odpowiednio reagować.

Krok 5 – uruchomienie kredytu

Od momentu podpisania umowy do czasu uruchomienia kredytu bank daje nam zazwyczaj do 3 miesięcy, choć zdarza się czasem, że kredyt możemy uruchomić nawet do pół roku. Uruchomienie kredytu hipotecznego powoduje, że zaczyna on funkcjonować oraz, że należy zacząć spłacać pierwsze raty. Po uruchomieniu kredytu powinniśmy dostać od banku harmonogram płatności rat, który określi nam ile i kiedy mamy przelewać do banku na poczet spłaty. Co ważne jeśli nasz kredyt hipoteczny jest przeznaczony na zakup mieszkania w budowie to do czasu jej zakończenia płacimy tylko odsetki od uruchomionej kwoty kredytu, czyli od sumy jaką bank przelał na konto dewelopera. Dopiero w momencie gdy deweloper zakończy inwestycję zaczynamy spłacać pełną ratę kapitałowo-odsetkową.

Krok 6 – umowa notarialna i przeniesienia własności

W przypadku zakupu nowego mieszkania po jego wybudowaniu deweloper umawia nas do notariusza na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Oczywiście dzieje się to w momencie, gdy do dewelopera wpłynie pełna kwota na poczet ceny mieszkania. Koszt umowy notarialnej powinien wynieść około 1% ceny mieszkania i ponoszony jest przez nas kupujących. Po podpisaniu aktu notariusz zapewne  zaproponuje wysłanie wniosku do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla naszej nieruchomości oraz o wpis banku do hipoteki, choć można to zrobić także samemu. Na wpis banku do hipoteki możemy trochę poczekać. Im więcej buduje się w danym mieście tym dłużej się czeka, niestety sądy aktualnie mają z tym problem. Kiedy już nowa księga wieczysta będzie założona, a wpis hipoteki będzie wykonany sąd powinien nas poinformować o tym pocztą. Wtedy należy zgłosić się do banku, który powinien wyłączyć ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie pomostowe zabezpiecza bank na czas, w którym kredyt jest już uruchomiony, a bank nie jest wpisany do hipoteki. Ubezpieczenie pomostowe jest pobierane w postaci podwyższonego oprocentowania kredytu i wynosi około 1%, doliczane jest do oprocentowania kredytu.

Odmiennie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, ponieważ tutaj do notariusza udajemy się już po podpisaniu umowy z bankiem, a przed uruchomieniem kredytu. Bank przeleje kwotę kredytu na konto sprzedającego dopiero po podpisaniu tak zwanej umowy przyrzeczonej. Z podpisanym aktem notarialnym udajemy się do banku, który przelewa wymaganą kwotę na konto sprzedającego. Warte uwagi jest to, że wnioskując o kredyt hipoteczny ustalamy poziom wkładu własnego. Co ważne bank nie przeleje nic na poczet ceny mieszkania dopóki nie wpłacimy swojego wkładu własnego w całości na konto sprzedającego. Po podpisaniu aktu notarialnego, po zapłacie całości za mieszkanie stajemy się pełnoprawnym właścicielem naszej nieruchomości. Pozostaje wykończyć lub wyremontować nasze nowe cztery kąty i cieszyć się własnym miejscem do życia.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że wiele wyjaśniłem choć nie ma co ukrywać, że zakup mieszkania to temat rzeka, a zwłaszcza jeżeli nieruchomość kupujemy za kredyt hipoteczny. Zakup własnego mieszkania to zazwyczaj inwestycja naszego życia, warto się do tego przyłożyć i poświęcić trochę czasu, aby finalnie nieruchomość w pełni spełniała nasze oczekiwania, a kredyt był możliwie jak najlepszy i jak najtańszy. Proszę pamiętać, że w sprawach związanych z zakupem nieruchomości chętnie Państwu pomogę, odpowiem na wszelkie nurtujące pytania i wytrwale przeprowadzę przez cały proces kredytowy.

Read more

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Kredyt hipoteczny na budowę domu to dość obszerny temat. Sama budowa domu oraz przygotowania do niej są dość złożone, wymagają dużo czasu i poświęcenia. Oczywiście można kupić gotowy dom z rynku wtórnego lub od dewelopera, ale pewnie też będzie wymagał remontu czy wykończenia. Budując własny dom od podstaw mamy wpływ na każdy aspekt z nim związany, możemy wybrać projekt, który najbardziej spełnia nasze oczekiwania, może wybierać materiały do budowy, które nam odpowiadają, możemy decydować o wszystkim co związane z budową od a do z.

Budowa domu może nie jest łatwa, ale na pewno daje satysfakcję, że powstał dzięki nam lub naszymi rękami. Nie każdy natomiast może pozwolić sobie na budowę domu z własnych środków, wtedy z pomocną ręką może przyjść nam kredyt hipoteczny, za który kupimy działkę, wybudujemy dom, a na koniec jeszcze go wykończymy. Czasem spotyka się budowy prowadzone kilka lub nawet kilkanaście lat z odkładanych pieniędzy, ale czy to dobre rozwiązanie? Czy nie lepiej skorzystać z kredytu zbudować dom szybciej, wprowadzić się wcześniej, a potem odkładać na wcześniejszą spłatę kredytu? Wybór należy do was, a ja postaram się rozjaśnić i przybliżyć temat kredytu hipotecznego na budowę domu.

Przymierzając się do budowy domu powinniśmy wiedzieć jak on ma wyglądać, jaką ma mieć powierzchnię i jakie ma mieć wymiary. Projekt domu można znaleźć w internecie lub można wybrać także u lokalnego architekta. Określając jednak wcześniej co chcemy zbudować będziemy wiedzieli jaka działka będzie nam do tego potrzebna. Inaczej jest w sytuacji gdy mamy już działkę, wtedy pozostaje dopasować do niej projekt domu, który po prostu na niej się zmieści.
Kredytowanie budowy domu można ugryźć na kilka sposobów, wszystko zależy od tego czy mamy już działkę czy musimy ją dopiero kupić. Banki posiadają w ofercie kredyty łączone, czyli takie na zakup działki i budowę domu jednocześnie. Jest to jeden kredyt, który wypłacany jest etapami. Najpierw dostajemy pieniążki na zakup wybranej działki, potem mamy kilka miesięcy na zdobycie pozwolenia na budowę. Kredyt na budowę domu jest wypłacany w momencie, gdy pozwolenie jest już prawomocne. Na taką budowę mamy maksymalnie 36 miesięcy od momentu wypłaty kredytu na zakup działki i w tym okresie należy zdobyć pozwolenia oraz wybudować dom.

Drugim rozwiązaniem jest osobny kredyt na zakup działki i osobny na budowę domu. Jeżeli nie zależy nam na czasie lub są inne powody możemy kupić działkę za kredyt, następnie postarać się o pozwolenie na budowę i dopiero później przystąpić do kredytu na budowę domu. Jest to rozwiązanie, które daje nam więcej czasu i większą wolność, ale może narazić nas na koszty. Bank, który udzieli nam kredytu hipotecznego na działkę nie musi udzielić kredytu na budowę domu lub może zaproponować po prostu słabe warunki. Problemem jest to, że nie można mieć kredytu hipotecznego w jednym banku na działkę, a w drugim na budowę domu. Działka i dom po wybudowaniu będą w świetle prawa jednością i będą posiadać jedną księgę wieczystą. Kredyt hipoteczny polega na tym, że bank wpisuje się w księdze wieczystej i ją obciąża kwotą kredytu. Nie może być tak, że dwa banki będą obciążać tą samą księgę wieczystą, banki po prostu nie zgadzają się na to. Inaczej jest gdy kupimy działkę na przykład za kredyt gotówkowy, wtedy nie jest wymagany wpis do księgi wieczystej, więc nie ma tego problemu, ale jest to droższe rozwiązanie. Tak czy inaczej jeśli nie posiadamy funduszy na zakup działki bank może skredytować zakup.

Jeśli natomiast chcemy mieć tani kredyt na budowę domu powinniśmy mieć działkę lub kupić ją z własnych środków. Działka jest traktowana jako wkład własny do kredytu i jeśli jej wartość jest odpowiednia to bank nie powinien wymagać od nas już większej kwoty wkładu. Sytuacja idealna to taka gdy wartość działki stanowi więcej niż 20% kosztu całej inwestycji związanej z budową domu. W takiej sytuacji będziemy mieć dostęp do pełnej palety kredytów z dobra ofertą w każdym banku.

Przejdźmy teraz do sedna sprawy, czyli do kredytu hipotecznego na budowę domu. Kredyt na budowę otrzymamy, gdy będziemy w posiadaniu kompletu dokumentów do rozpoczęcia budowy.

Nie wspominając o działce należy posiadać:
– projekt budowlany
– projekt zagospodarowania terenu
– prawomocne pozwolenie na budowę
– dziennik budowy
– aktualny wypis i wyrys dla działki z rejestru gruntów
– aktualny plan zagospodarowania przestrzennego dla działki
– kosztorys budowy domu
– akt własności działki

Jest to komplet dokumentów, które będą nam niezbędne do starania się o kredyt na budowę domu. Bank udzielając nam takiego kredytu chce być pewny, że posiadamy komplet dokumentów, a budowę możemy zacząć w każdej chwili.
Składając wniosek do banku o kredyt na budowę musimy wiedzieć jaka kwota będzie nam potrzebna, aby wybudować dom. W tym celu banki wymagają od nas prostego kosztorysu, który najczęściej składa się z ponad 20 elementów domu, a ich wykonanie należy wycenić. Oczywiście każdy projekt budowlany zawiera kosztorys, lecz banki wymagają przygotowania swojego odrębnego kosztorysu na ich druku, który zazwyczaj nie jest większy niż jedna strona A4. Wszystko to ma na celu, abyśmy sami przeliczyli i przemyśleli jaką kwotę potrzebujemy, aby budowę skończyć w całości. Co ważne bank udzieli nam kredytu na dom pod warunkiem, że doprowadzimy jego stan do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Warte uwagi jest, iż banki dla bezpieczeństwa stosują swoje przeliczniki i nie udzielą nam kredytu mniejszego niż 2 000 PLN na jeden metr powierzchni użytkowej lub inaczej, powierzchni mieszkalnej domu. Przykładowo jeżeli dom ma 100 metrów powierzchni mieszkalnej kredyt nie będzie mógł być mniejszy niż 200 000 PLN, chyba że już coś wybudowaliśmy za swoje środki, na przykład stan zero lub fundamenty, wtedy bank odliczy ten koszt od kwoty kredytu.

Zakładając, że mamy zgormadzone już dokumenty w komplecie, możemy składać wnioski do wybranych banków. Wskazane jest, aby nie ograniczać się tu do jednego banku, ponieważ ryzyko nie udzielenia kredytu jest spore. Składając wniosek o kredyt na budowę domu bank musi sprawdzić wiele elementów, a im ich więcej tym większe jest ryzyko, że coś pójdzie nie tak. Potrzebna jest wycena działki oraz wycena domu po wybudowaniu go w całości. Na tym etapie analityk w banku może poprosić o zwiększenie wkładu własnego, może nie zaakceptować działki jako zabezpieczenia kredytu lub może stwierdzić, że należy zwiększyć kwotę kredytu na budowę domu. W dodatku analityk musi sprawdzić nas, naszą zdolność oraz historię kredytową. Nawet jeśli bank wyda decyzję pozytywną odnośnie kredytu to nie musi ona spełniać naszych oczekiwań. Zdarza się, że decyzje posiadają warunki, których nie da się lub nie chce się spełnić np. wymóg zwiększenia kwoty kredytu. Złożenie kilku wniosków na raz daje nam gwarancję, że gdzieś ten kredyt dostaniemy na godnych warunkach. W dodatku, gdy jedne banki wydają decyzje kredytowe sprawnie inne ociągają się w nieskończoność co też może mieć wpływ na ostatecznych wybór banku. Kilka złożonych wniosków kredytowych powinno nam zapewnić bezpieczeństwo i możliwość wyboru w finalnych ofertach banków.

Uważam, że jednak nie należy przerażać się ilością banków, dokumentów, procedur itd., ponieważ nie jest to takie straszne, a ja chętnie z Państwu pomogę.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze kilka ważnych aspektów związanych z kredytem hipotecznym na budowę domu.

Kredyt hipoteczny na budowę domu zazwyczaj wypłacany jest w transzach
Wypłacanie kredytu w transzach jest spowodowane tym, że bank chce kontrolować budowę i trzymać pieczę nad wydawaniem przez nas pieniędzy na poszczególne etapy. Bank zatem dzieli udzieloną kwotę kredytu na transze, gdzie najczęściej kwota pierwszej transzy nie przekracza 50% obecnej wartości działki z ewentualnie już wybudowaną częścią nieruchomości. Wypłacane transze są zazwyczaj rozliczane na podstawie kosztorysu, który składa się razem z wnioskiem o udzielenie kredytu. Jeśli wykonamy już prace za pieniądze z pierwszej transzy bank będzie to chciał zweryfikować, a warunkiem wypłaty kolejnej transzy kredytu na budowę będzie rozliczenie prac już wykonanych. Co ważne prace należy wykonywać zgodnie z harmonogramem, więc jeśli bank wypłaci nam na przykład 50 000 PLN na 4 konkretne etapy budowy to należy tylko te prace wykonać. Nie powinno się wyprzedzać harmonogramu budowy ponieważ bank może wtedy obciąć kwotę udzielonego kredytu, jeśli stwierdzi że udało nam się coś wykonać np. za swoje pieniądze. Jeżeli zatem zależy nam na wykorzystaniu pełnej kwoty kredytu powinniśmy budować zgodnie z harmonogramem budowy. Tak jak wspomniałem przed wypłatą kolejnej transzy kredytu bank będzie chciał rozliczyć to co już zbudowaliśmy, więc wyśle inspektora który to zweryfikuje. Po pozytywnej kontroli, która zazwyczaj jest płatna około 200 PLN, bank wypłaca kolejną transzę i można kontynuować budowę. Inspektorem może być rzeczoznawca, który na etapie wnioskowania o kredyt wyceniał naszą działkę, więc warto z taką osobą jak to się mówi złapać dobry kontakt. Banki raczej nie stosują już rozliczania transz na podstawie faktur, dom budujemy najczęściej metodą gospodarczą, gdzie faktury nie są wymagane. Transze na budowę zazwyczaj wynoszą maksymalnie około 100 000 PLN. Co ważne mimo, że podpisujemy z bankiem umowę na określoną kwotę kredytu nie musimy jej w całości wykorzystać. Każdy bank ma w tym zakresie swoje procedury, ale warto o tym wiedzieć. Budowa oczywiście musi być zakończona w ustalonym w umowie kredytowej terminie, ale jeśli nie będziemy chcieli wypłacić na przykład ostatniej transzy kredytu to bank nas do tego nie zmusi.
W czasie budowy spłacamy tylko odsetki od wypłaconej kwoty kredytu
Taka forma spłaty kredytu to pewne ułatwienie, które powoduje, że w okresie kiedy nasz dom dopiero powstaje nie trzeba spłacać od razu pełnej raty za cały kredyt. Zawsze płacimy ratę od uruchomionej kwoty kredytu, czyli za to co bank np. przelał na nasze konto. Kredyt może wynosić na przykład 400 000 PLN, ale jeśli bank wypłaci na nasze konto tylko 100 000 PLN to od tej kwoty zapłacimy ratę kredytu, a w dodatku będą to tylko same odsetki do czasu zakończenia budowy. Jeśli bank wypłaci kolejną transzę na budowę, na przykład kolejne 100 000 PLN to rata wzrośnie. Dopiero w momencie wypłacenia pełnej kwoty kredytu będziemy mogli zacząć spłacać kapitał i wtedy rata będzie już na docelowym poziomie.
Kredyt na wykończenie domu
Bank chętnie udzieli nam kredytu praktycznie na wszystko co związane z budową domu. Jeśli prócz samej budowy chcemy wykończyć dom za kredyt to bank powinien nam to skredytować. Oczywiście wiąże się to z tym, że należy posiadać odpowiednią zdolność kredytową, aby bank mógł nam pożyczyć większą kwotę. Kredyt na wykończenie jest tak samo rozliczany jak kredyt na budowę domu. Zazwyczaj nie potrzebne są faktury, a wszystko jest rozliczane na podstawie kosztorysu, który składamy do banku razem z wnioskiem o udzielenie kredytu.
Co ważne bank skredytuje wszystko co będzie stałym elementem wykończenia domu, czyli wszelkie prace wykończeniowe oraz stałe zabudowy kuchni lub np. szafy wykonane na wymiar. Bank natomiast nie będzie chciał oficjalnie skredytować elementów takich jak RTV, AGD, czy drobne meble. Specjalnie użyłem słowa oficjalnie, ponieważ jeżeli za udzieloną kwotę kredytu uda nam się wykonać wszystkie prace z kosztorysu i kupić jeszcze np. RTV i AGD to bank nie będzie nam robił z tym kłopotu. Jeżeli nie starczy nam natomiast pieniędzy na zakup drobnych sprzętów wyposażenia pozostaje kredyt konsumencki.
Maksymalny czas trwania budowy
Kredyt na budowę domu zostanie udzielony maksymalnie na 36 miesięcy i to pod warunkiem, że nasza zdolność kredytowa na to pozwoli. 36 miesięcy, czyli 3 lata to okres samej budowy, a sam kredyt może być rozłożony w czasie np. na 30 lat. Jak już wspominałem bank chce trzymać pieczę nad budową naszego domu, a im szybciej go zbudujemy tym szybciej dom będzie stanowił pełne zabezpieczenie kredytu. Dla banku dom nie wykończony lub nie oddany do użytkowania to nieruchomość trudniejsza do sprzedania w razie takiej potrzeby.
W dodatku nie ma co ukrywać, że 36 miesięcy to dość długo, a przy sprawnie pracującej ekipie dom można wybudować tak naprawdę w kilka miesięcy. 36 miesięcy to zatem okres maksymalny na budowę domu. Co ważne czas budowy należy określić już w momencie składania wniosków kredytowych do banków i warto to przemyśleć. Powinno się podać dla bezpieczeństwa trochę dłuży czas budowy niż planujemy, warto mieć kilka miesięcy rezerwy.
Jeśli zatem planujemy zakończyć budowę w ciągu roku to dla bezpieczeństwa można plan prac rozpisać na 18 miesięcy. Jeśli prace skończymy szybciej będziemy mogli zacząć spłacać kapitał wcześniej.

Podsumowując kredyt hipoteczny na budowę domu to obszerny i złożony temat, ale nie jest to niewykonalne. Budowę domu jak i kredyt trzeba dobrze rozplanować, należy się do tego dobrze przygotować, ponieważ im więc pracy włożymy w przygotowania tym sprawniej pójdzie organizowanie kredytu jak i sama budowa. Jak wspominałem wnioski kredytowe należy złożyć do kilku banków, aby mieć alternatywę i bezpieczeństwo. Nie każdy bank będzie chciał nam udzielić kredytu, nie każdy bank będzie chciał to zrobić finalnie na dobrych warunkach. Należy pamiętać, że dopiero decyzja ostateczna określa warunki, kwotę i kształt kredytu, wcześniej to tylko wirtualna oferta, która potwierdzi się jeśli bank oceni nas pozytywnie. Kredytu oraz całego procesu nie należy się obawiać, ponieważ z moją pomocą nie będzie to trudne. W tym artykule starałem się przybliżyć i rozjaśnić problemy związane z kredytem hipotecznym na budowę domu, a w razie dodatkowych pytań zapraszam do kontaktu.

Read more

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Dokładnie 22 lipca 2017 roku weszła w życie nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która określa nowe warunki wcześniejszej spłaty kredytów. Wcześniej niektóre banki stosowały opłatę za wcześniejszą spłatę przez pierwszych kilka lat kredytu. PKO BP posiadało opłatę za całkowitą wcześniejszą spłatę przez cały okres kredytowania. Teraz zostało to jednak unormowane dzięki Unii Europejskiej i opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu mogą być pobierane tylko przez pierwsze 3 lata trwania kredytu hipotecznego. Dodatkowo część dużych banków zniosła takie opłaty całkowicie i kredyt możemy nadpłacać bez prowizji od początku.

Należy jednak zwrócić uwagę, że może pojawić się koszt aneksu do umowy kredytowej, niezależnie czy nadpłata nastąpi w ciągu pierwszych 3 lat kredytu czy w okresie późniejszym. Aneks do umowy może być wymagany w przypadku, kiedy po wykonaniu nadpłaty kredytu hipotecznego zmieni się wysokość raty. Rata kredytu nie ulegnie zmianie, gdy kredyt zostanie nadpłacony od końca, a dokładnie gdy nadpłacony będzie kapitał ostatnich rat kredytu. Wtedy okres kredytowania skraca się odpowiednio, a rata pozostaje cały czas na tym samym poziomie, aneks nie powinien być wtedy wymagany. Jeśli natomiast przez nadpłacanie chcemy zmniejszyć ratę i zostawić ten sam okres kredytu to wtedy może pojawić się potrzeba podpisania aneksu do umowy kredytowej, co może się wiązać z kosztem rzędu 100, czy 200 PLN – zależnie od banku. Jeżeli więc przez nadpłacanie chcemy zmniejszyć ratę kredytu to lepiej nadpłacać kredyt większą kwotą raz na jakiś dłuższy czas, aby dodatkowo nie ponosić kosztów aneksów do umowy zbyt często.

Wybieranie banku przez pryzmat kosztów wcześniejszej spłaty może mieć sens jeśli planujemy nadpłacić kredyt znaczą kwota w ciągu pierwszych 3 lat. Należy też zwrócić uwagę że nawet, jeśli bank posiada prowizję za nadpłatę kredytu to jest to maksymalnie ok. 3%  od nadpłacanej kwoty. Przy nadpłacie kredytu hipotecznego kwotą rzędu 10 000 PLN zapłacimy zatem 300 PLN prowizji, więc nie jest to dużo. Jednak gdy będziemy chcieli nadpłacić kredyt kwotą 100 000 PLN czy 200 000 PLN to już opłata za wcześniejszą spłatę może być znaczna.

Przy okazji należy zwrócić uwagę na to, iż nadpłacanie kredytu powoduje zmniejszenie kosztu odsetkowego kredytu hipotecznego. Nadpłacamy zawsze tylko i wyłącznie kapitał, więc jeśli wpłacimy ekstra do banku pewną kwotę to od tej sumy zostaje proporcjonalnie anulowana pewna suma odsetek. Przykładowo jeśli mamy kredyt na 30 lat to jedna pożyczona złotówka kapitału generuje nam około 0,62 PLN odsetek przy oprocentowaniu kredytu rzędu ok. 3,6%. Jeśli zatem nadpłacimy kredyt hipoteczny kwotą 10 000 PLN będzie odpowiednio anulowane około 6 200 PLN odsetek. W ten sposób możemy łatwo zniwelować koszt kredytu zwłaszcza, że aktualnie większość banków nie pobiera już opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Warto brać więc pod uwagę koszty wcześniejszej spłaty kredytu w momencie, gdy planujemy jego rychłe nadpłacanie. Jednak jeśli kredyt bierzemy na długi czas i chcemy płacić raty regularnie co miesiąc bez nadpłacania to myślę, że wybór banku przez pryzmat kosztu całkowitego kredytu jest bardziej opłacalny.

Read more