Skip to main content Skip to search

kredyt hipoteczny kraków

Czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Własne mieszkanie lub przytulny dom to marzenie wielu osób. By je zrealizować, najczęściej trzeba posiłkować się kredytem hipotecznym. Jednak nie każdy może sobie na niego pozwolić. I nie mamy na myśli tylko zdolności kredytowej. Równie poważną barierą jest wkład własny. Co zrobić, gdy na koncie brakuje oszczędności, a na kredyt hipoteczny na mieszkanie w Krakowie nie może czekać? Podpowiadamy, jak otrzymać kredyt bez wkładu własnego.

Od 2014 r. zasady związane z otrzymaniem kredytu hipotecznego reguluje tzw. Rekomendacja S, wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Określa ona minimalny poziom wkładu własnego, który od 2017 r. wynosi 20%. W praktyce, przy obecnej sytuacji rynkowej i cenach mieszkań oraz materiałów budowlanych, kwota ta może oscylować w granicach 25-90 tys. zł. Niektóre banki oferują np. kredyt hipoteczny w Krakowie z wkładem własnym na poziomie 10%, ale jest to kosztem wyższego oprocentowania.

Kredyt na mieszkanie w Krakowie – co może być wkładem własnym?

Wkład własny nie musi funkcjonować jedynie w postaci gotówki. Jego rolę mogą pełnić np. inne nieruchomości. To rzadko spotykane w przypadku osób młodych, ale jeśli posiadamy już mieszkanie lub jakąkolwiek inną nieruchomość, banki czasem zgadzają się, by traktować ją jako wkład własny. Może być to także nieruchomość należąca do naszych bliskich, jednak wtedy właściciel nie tylko musi przyjąć wpis do hipoteki, ale czasem i przystąpić razem z nami do kredytu. Gdy chcemy zbudować dom, kredyt w Krakowie czy dowolnym innym mieście możemy otrzymać z wkładem własnym w postaci posiadanej już działki. W takim przypadku jej wartość musi być potwierdzona przez rzeczoznawcę.

Kredyt hipoteczny Kraków – darowizna lub środki z emerytury jako wkład własny

Oszczędności niewystarczające na wkład własny można zastąpić lub uzupełnić także darowizną otrzymaną od bliskich. Nie polecam brania pozabankowych pożyczek, by wnieść wkład własny do kredytu hipotecznego np. na dom w Krakowie. Pamiętajmy, że darowizna w ramach zerowej grupy podatkowej po złożeniu w urzędzie skarbowym deklaracji SD-Z2 nie podlega opodatkowaniu.

Jeśli przyszły kredytobiorca zdecydował się wcześniej na otwarcie konta emerytalnego IKE lub IKZE i zgromadził na nim już pewne środki, bank może zaliczyć je na poczet wkładu własnego. Warto podkreślić, że środków tych nie trzeba wypłacać – będą one jedynie zabezpieczone przez bank do czasu spłaty przez kredytobiorcę kwoty kredytu odpowiadającej wkładowi własnemu.

Kredyt hipoteczny na dom w Krakowie a inne formy wkładu własnego

Środki zgromadzone na remont domu lub mieszkania również mogą zostać uznane jako wkład własny. W takim przypadku na wartość nieruchomości złoży się jej cena oraz kosztorys planowanych prac. Podobnie jest z kosztami poniesionymi na roboty budowlane lub zakup materiałów budowlanych. Kilka banków zgodzi się również na przyjęcie jako wkład własny do kredytu na mieszkanie w Krakowie różnicy pomiędzy wyceną nieruchomości a faktyczną ceną zakupu. Ta opcja wymaga skorzystania z usług rzeczoznawcy, choć trzeba podkreślić, że banki i tak zazwyczaj wymagają wniesienia 10% wkładu w gotówce.

Read more

Zakup mieszkania za kredyt hipoteczny

Na pewnym etapie życia przychodzi moment kiedy chcemy opuścić rodzinny dom i zamieszkać w swoich własnych czterech kątach. Często zdarza się, że przez wiele lat wynajmujemy mieszkanie, ale zazwyczaj w końcu przychodzi moment kiedy podejmujemy decyzję o zakupie własnej nieruchomości. Wynajmując mieszkanie z reguły płacimy więcej niż mogłaby wynosić rata kredytu hipotecznego, w dodatku w wielu przypadkach spłacamy czyjś kredyt zamiast płacić raty za swoje mieszkanie. Jeśli tylko nasza sytuacja finansowa na to pozwala to zakup własnego mieszkania jest na pewno dobrym pomysłem. Jak to się mówi swoje to swoje, a kupowane mieszkanie należy traktować jako skarbonkę, z której kiedyś będziemy mogli odzyskać pieniążki. Mieszkanie po latach można sprzedać i kupić nowe, większe lub dom. Mieszkanie można też traktować jako lokatę kapitału na naszą emeryturę, kiedy będziemy mogli je wynajmować i czerpać z tego dodatkowe zyski. Na pewno jest to zakup na długie lata, ale nieruchomości to podstawa inwestowania, więc warto to przemyśleć i podjąć odpowiednie kroki.

Krok 1 – wybór odpowiedniej nieruchomości

Zakup mieszkania to poważna inwestycja i warto się do tego przygotować oraz odpowiednio przyłożyć. Warto pamiętać, że zakup mieszkania to swoista lokata na przyszłość, im lepiej je kupimy tym lepiej zwróci nam się to w przyszłości. Na rynku dostępnych jest wiele mieszkań, jest w czym wybierać, choć żeby znaleźć perełkę trzeba trochę poszukać. Do wyboru mamy mieszkania nowe oraz mieszkania z drugiej ręki, czyli z rynku wtórnego. To jaką nieruchomość wybierzemy może mieć wpływ na koszty utrzymania naszych czterech kątów przez kolejne długie lata. Warto zwrócić uwagę, że kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nabywamy często coś co ma już 30, 40 i więcej lat. Utrzymanie takiej nieruchomości może kosztować ze względu na jej zaawansowany wiek oraz potrzebę remontów. Lata 70, 80, 90 nie były zbyt szczęśliwe dla budownictwa mieszkaniowego, często budowało się szybko i ze słabej jakości materiałów. Stan tych budynków oraz opanowanie przez spółdzielnie mieszkaniowe powoduje, że czynsz może być znacznie większy niż w przypadku nowego mieszkania. Natomiast niewątpliwym plusem nieruchomości z rynku wtórnego jest to, że kupujemy je z reguły gotowe do wejścia, więc nie trzeba ich długo wykańczać jak w przypadku nowych mieszkań. Zazwyczaj także otoczenie kupowanej nieruchomości jest już zagospodarowane, są parki, przedszkola, szkoły itd. Pytanie jaki jest stan tego otoczenia i czy jest to wszystko odpowiednio utrzymane. Jeżeli kupujemy używane mieszkanie do remontu należy sprawdzić jaki jest ogólny stan budynku, jaki jest stan instalacji itd. Remonty używanych mieszkań mają to do siebie, że ciężko określić co tak naprawdę trzeba będzie wymienić czy odnowić, więc koszt remontu może być ciężki do określenia.

W przypadku zakupu nowego mieszkania warto zwrócić uwagę na opinie o deweloperze, na to jak buduje i jak wyglądają jego poprzednie inwestycje. W dodatku zależnie od koniunktury na rynku bywają okresy, że kupuje się dziurę w ziemi lub mieszkanie w budowie, do którego nie możemy wejść i go obejrzeć. Warto zatem przyjrzeć się planom kupowanej nieruchomości, rozkładowi czy możliwości umeblowania. Deweloper powinien udostępnić nam prospekt informacyjny, gdzie będziemy mogli przyjrzeć się doświadczeniu dewelopera, obejrzeć plany  osiedla, mieszkania oraz otoczenia. Powinno się zwrócić uwagę na sąsiadów budynku, w którym kupujemy mieszkanie, ponieważ jeżeli obok są niezabudowane tereny to w przyszłości może coś na nich powstać co może być uciążliwe dla nas. Może na przykład przysłonić nam widok lub ograniczyć dopływ promieni słonecznych. W internecie możemy  sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, jeżeli taki istnieje dla danej okolicy. Powinniśmy znaleźć tam informacje, które nakreślą nam co może powstać, co może być zbudowane w przyszłości w otoczeniu naszej inwestycji. Kupując nowe mieszkanie należy także brać pod uwagę to, że mieszkanie będziemy musieli wykończyć i warto mieć na uwadze, że to kosztuje czas i pieniądze.

Podejmując decyzję o wyborze mieszkania warto wiedzieć, że zakup mieszkania wiąże się także z dodatkowymi kosztami. Nie płacimy tylko za samo mieszkanie, ale także ponosimy m.in. koszt podatków lub prowizji w różnych formach. Zakup na rynku wtórnym wiąże się z dodatkowym kosztem w postaci podatku PCC w wysokości 2%. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych i płacimy go u notariusza podczas podpisywania umowy ostatecznej przeniesienia własności. W przypadku zakupu nowego mieszkania w cenie nieruchomości jest już zawarty podatek VAT, więc dodatkowo nic nie dopłacamy.

Ponadto mieszkania z rynku wtórnego sprzedawane są w większości przypadków przez pośredników, co wiąże się zazwyczaj z dodatkowym kosztem prowizji, którą musimy zapłacić agencji nieruchomości. W dużych miastach ciężko niestety znaleźć mieszkanie oferowane bezpośrednio przez właściciela, a rynek jest opanowany przez pośredników. W mniejszych miastach wygląda to inaczej i łatwiej kupić mieszkanie bezpośrednio bez dodatkowych opłat.

Tak czy inaczej niezależnie czy kupujemy nowe mieszkanie czy z rynku wtórnego wymaga to poświęcenia czasu i uwagi.  Wybór powinien być przemyślany, a pod przysłowiową lupę należy brać wiele czynników. Dobry wybór mieszkania przyniesie nam zysk w przyszłości, a samą nieruchomość należy traktować jak inwestycję na długie lata.

Krok 2 – finansowanie zakupu nieruchomości

Zakup mieszkania to zazwyczaj koszt kilkuset tysięcy złotych, często jest to jeden z największych wydatków w naszym życiu, więc warto się do tego odpowiednio przyłożyć. Zakup możemy sfinansować z własnych środków lub z kredytu. Należy pamiętać, że kredytując zakup nieruchomości także należy zaangażować środki własne. Obecnie banki wymagają minimalnie 10% wkładu własnego, choć większy wkład to lepsze warunki kredytu. Warte podkreślenia jest to, że bank udzielając kredytu na zakup może skredytować także wykończenie mieszkania oraz zakup garażu, miejsca postojowego czy komórkę lokatorską. Po raz kolejny podkreślę, że wybierając bank wskazane jest złożenie wniosków kredytowych do kilku instytucji finansowych dla bezpieczeństwa, ale także dlatego aby móc poznać decyzje ostateczne banków, które określają finalne warunki kredytu dla nas. To czym banki się reklamują to tylko oferta, która dopiero potwierdzi się w przypadku pozytywnej oceny. Należy także podkreślić, że każdy bank inaczej obliczy naszą zdolność kredytową, więc jeśli nie jest ona u nas zbyt wysoka lub jeśli jest na pograniczu to tym bardziej należy się zabezpieczyć i złożyć kilka wniosków, ponieważ nie wszędzie możemy otrzymać potrzebną nam kwotę kredytu hipotecznego. Po raz kolejny dodam także, że oferta po decyzji ostatecznej banku nie musi być zbieżna z ofertą wstępną. Część banków nie jest nawet w stanie określić jak taka oferta powinna dla nas wyglądać, ponieważ jest ona określana dopiero po przeprowadzeniu wnikliwej analizy. Warto zwrócić uwagę także na czas wydawania decyzji kredytowej przez banki, ponieważ nie każdy potrafi się określić w ciągu ustawowych 21 dni roboczych. Bywa , że proces starania się o kredyt hipoteczny potrafi się przeciągać w nieskończoność i to z wielu różnych powodów, często niezależnych od nas.

Należy pamiętać, że kredyt hipoteczny to zazwyczaj zobowiązanie na długie lata, a im lepiej przyłożymy się do wyboru banku tym lepiej na tym wyjdziemy w przyszłości. Oczywiście kredyt zawsze można przenieść do innego banku, ale po pierwsze nie wiemy, czy będzie ku temu okazja w przyszłości, a po drugie powinno się nam to opłacać, ponieważ sama zmiana dla zmiany nie ma sensu. Przenosząc kredyt powinniśmy mieć realny zysk w postaci niższego oprocentowania.

Jeżeli zakup nieruchomości chcemy sfinansować z kredytu powinniśmy mieć już wybrane mieszkanie oraz podpisaną umowę, przy czym umowa rezerwacyjna czy przedwstępna wystarczy do złożenia wniosków do banków o kredyt hipoteczny. Docelowo do decyzji ostatecznej lub do podpisania umowy kredytowej powinniśmy mieć podpisaną umowę deweloperską w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym umowa deweloperska nie obowiązuje, wystarczy umowa przedwstępna, i co ważne, nie jest wymagana umowa w postaci aktu notarialnego. Dopiero umowa przenosząca własność musi być podpisana u notariusza niezależnie czy kupujemy nowe mieszkanie czy z rynku wtórnego.

Krok 3 – procesowanie wniosków kredytowych

Samo procesowanie wniosków kredytowych powinno trwać nie dłużej niż 21 dni roboczych, jednak banki bardzo szybko nauczyły się omijać narzucone ustawą terminy. Część banków prosi najpierw o wysłanie wniosku kredytowego na decyzję przedwstępną w formie elektronicznej. Sprawdzane jest wtedy czy wniosek jest kompletny, czy jest zdolność kredytowa itd. Dopiero po pozytywnej decyzji przedwstępnej bank prosi o wysłanie wniosku papierowego. Następnie od momentu wpływu dokumentów do banku zaczyna upływać magiczne 21 dni, a wydaje się że powinni liczyć ten czas już od pierwszego dnia wpływu wniosku do banku. Sposobów ominięcia ustawy jest wiele, banki szybko poradziły sobie z narzuconymi terminami, a nam klientom niestety pozostaje grzecznie czekać na decyzję pozytywną. Standardowo jeżeli bank nie ma wiele pytań to procesowanie wniosku kredytowego trwa od 4 do 6 tygodni i na tyle należy się nastawić. Jeżeli natomiast wniosek nie będzie kompletny lub będzie dużo dodatkowych pytań, dużo wyjaśnień to czas procesowania dokumentów zapewne się wydłuży. Tak czy inaczej dobrze się uzbroić w cierpliwość i zaczekać, aż wypowiedzą się wszystkie banki, żeby móc porównać finalne oferty.

Warto wiedzieć, że bank kredytujący zakup mieszkania zawsze będzie chciał wycenić nieruchomość, potwierdzić jej stan prawny i fizyczny. Wszystko to dla naszego bezpieczeństwa, ponieważ kupowana nieruchomość będzie stanowić zabezpieczenie naszego kredytu hipotecznego i bank chce, aby jej stan był właściwy. W celu wycenienia nieruchomości będzie potrzebny między innymi numer księgi wieczystej i umowa zakupu. Wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości trafiają do rzeczoznawcy, który następnie udaje się na oględziny mieszkania. Po wszystkim przygotowywany jest operat szacunkowy z wyceną mieszkania, który następnie trafia do banku. Jeśli mieszkanie posiada jakąś wadę bank może odmówić udzielenia kredytu na taką nieruchomość. Może się też zdarzyć, że instytucja finansowa uzna, że mieszkanie nie jest warte tyle ile za nie płacimy co spowoduje obcięcie kwoty kredytu.

Krok 4 – umowa kredytowa

Gdy już wybierzemy bank z najlepszą ofertą przychodzi czas na podpisanie umowy kredytowej. Co ważne wydana przez bank decyzja kredytowa jest ważna zazwyczaj 30 dni, a nie podpisanie umowy w z bankiem w tym terminie spowoduje anulowanie decyzji banku. Podpisując umowę z bankiem należy zwrócić uwagę czy jej zapisy są zgodne z warunkami decyzji kredytowej. Należy pamiętać, że umowa kredytu hipotecznego jest oparta o jeden ogólny wzór w danym banku. Sama treść umowy nie jest tylko wymysłem banku, lecz musi być zatwierdzona przez komisję nadzoru finansowego KNF. Wszelkie jej zapisy muszą być zgodne z prawem i nie mogą wprowadzać nas w błąd, choć nie ma co ukrywać, że prawniczy język umów jest wielu nam obcy i niezrozumiały. Umowa stanowi zbiór praw i obowiązków, które dla obu stron ustalają ogólne warunki i zasady postępowania. Jeżeli kredyt jest spłacany regularnie to bank specjalnie się nawet nami nie interesuje, ale jeśli pojawia się problem wtedy właśnie zapisy umowy wchodzą w życie. Chodzi głównie o to, aby z każdą drobnostką strony umowy nie musiały iść do sądu, lecz aby większość spraw można było szybko rozstrzygnąć dzięki zapisom i aktom prawnym w niej zawartym. Umowę kredytową podpisujemy zazwyczaj z pracownikiem banku po wcześniejszym ustaleniu terminu. Podczas podpisywania pracownik banku powinien omówić jej zapisy, tak abyśmy podpisywali ją świadomie i z pełnym zrozumieniem. W razie czego, gdy po podpisaniu umowy kredytowej pojawią się jakieś znaki zapytania, jakieś niejasności zawsze można ją wypowiedzieć i zazwyczaj można to zrobić w terminie do 30 dni od jej podpisania. W ostateczności jeśli umowa kredytowa jest już dawno podpisana, a zachowanie banku nas niepokoi zawsze można przenieść kredyt hipoteczny do konkurencji. Taki proces zwany jest refinansowaniem kredytu. Warto wiedzieć, że razem z umową kredytową podpisujemy szereg innych dokumentów i są to różnego rodzaju regulaminy, oświadczenia, umowy rachunku ROR do kredytu, tabele opłat i limitów itd. W umowie kredytowej jest zapisana marża banku i warunki jej utrzymania przez cały okres kredytu, i to jest niezmienne. Mogą natomiast zmieniać się opłaty za prowadzenie rachunku ROR, czy inne opłaty związane z kredytem. Warto zatem trzymać rękę na pulsie i czytać korespondencję z banku, aby być na bieżąco z ewentualnymi zmianami i móc na nie odpowiednio reagować.

Krok 5 – uruchomienie kredytu

Od momentu podpisania umowy do czasu uruchomienia kredytu bank daje nam zazwyczaj do 3 miesięcy, choć zdarza się czasem, że kredyt możemy uruchomić nawet do pół roku. Uruchomienie kredytu hipotecznego powoduje, że zaczyna on funkcjonować oraz, że należy zacząć spłacać pierwsze raty. Po uruchomieniu kredytu powinniśmy dostać od banku harmonogram płatności rat, który określi nam ile i kiedy mamy przelewać do banku na poczet spłaty. Co ważne jeśli nasz kredyt hipoteczny jest przeznaczony na zakup mieszkania w budowie to do czasu jej zakończenia płacimy tylko odsetki od uruchomionej kwoty kredytu, czyli od sumy jaką bank przelał na konto dewelopera. Dopiero w momencie gdy deweloper zakończy inwestycję zaczynamy spłacać pełną ratę kapitałowo-odsetkową.

Krok 6 – umowa notarialna i przeniesienia własności

W przypadku zakupu nowego mieszkania po jego wybudowaniu deweloper umawia nas do notariusza na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Oczywiście dzieje się to w momencie, gdy do dewelopera wpłynie pełna kwota na poczet ceny mieszkania. Koszt umowy notarialnej powinien wynieść około 1% ceny mieszkania i ponoszony jest przez nas kupujących. Po podpisaniu aktu notariusz zapewne  zaproponuje wysłanie wniosku do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla naszej nieruchomości oraz o wpis banku do hipoteki, choć można to zrobić także samemu. Na wpis banku do hipoteki możemy trochę poczekać. Im więcej buduje się w danym mieście tym dłużej się czeka, niestety sądy aktualnie mają z tym problem. Kiedy już nowa księga wieczysta będzie założona, a wpis hipoteki będzie wykonany sąd powinien nas poinformować o tym pocztą. Wtedy należy zgłosić się do banku, który powinien wyłączyć ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie pomostowe zabezpiecza bank na czas, w którym kredyt jest już uruchomiony, a bank nie jest wpisany do hipoteki. Ubezpieczenie pomostowe jest pobierane w postaci podwyższonego oprocentowania kredytu i wynosi około 1%, doliczane jest do oprocentowania kredytu.

Odmiennie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, ponieważ tutaj do notariusza udajemy się już po podpisaniu umowy z bankiem, a przed uruchomieniem kredytu. Bank przeleje kwotę kredytu na konto sprzedającego dopiero po podpisaniu tak zwanej umowy przyrzeczonej. Z podpisanym aktem notarialnym udajemy się do banku, który przelewa wymaganą kwotę na konto sprzedającego. Warte uwagi jest to, że wnioskując o kredyt hipoteczny ustalamy poziom wkładu własnego. Co ważne bank nie przeleje nic na poczet ceny mieszkania dopóki nie wpłacimy swojego wkładu własnego w całości na konto sprzedającego. Po podpisaniu aktu notarialnego, po zapłacie całości za mieszkanie stajemy się pełnoprawnym właścicielem naszej nieruchomości. Pozostaje wykończyć lub wyremontować nasze nowe cztery kąty i cieszyć się własnym miejscem do życia.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że wiele wyjaśniłem choć nie ma co ukrywać, że zakup mieszkania to temat rzeka, a zwłaszcza jeżeli nieruchomość kupujemy za kredyt hipoteczny. Zakup własnego mieszkania to zazwyczaj inwestycja naszego życia, warto się do tego przyłożyć i poświęcić trochę czasu, aby finalnie nieruchomość w pełni spełniała nasze oczekiwania, a kredyt był możliwie jak najlepszy i jak najtańszy. Proszę pamiętać, że w sprawach związanych z zakupem nieruchomości chętnie Państwu pomogę, odpowiem na wszelkie nurtujące pytania i wytrwale przeprowadzę przez cały proces kredytowy.

Read more